Государственное регулирование земельных отношений. Учебное пособие - Наталья Аверьянова

Поэтому разграничение государственной собственности на землю – это процесс отнесения земельных участков, перечень которых сформулирован в ст. 3.1 Федерального закона «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации», к собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.

Поэтому полномочия органов власти по управлению землями, не переданными в частную собственность и не являющимися объектами разграничения государственной собственности на землю, принято называть так: распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Между тем до 1 марта 2015 г. функции собственников земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляли органы местного самоуправления.

Исключение из этого правила были установлены п. 3 ст. 10 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ (в ред. от 23.06.2014)«О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации», который предусматривал, что земельными участками в крупных поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, могут распоряжаться органы исполнительной власти субъекта Российской Федерации, если будет принят соответствующий закон субъекта Российской Федерации.

Данное исключение действовало лишь с 2006 г. Поэтому как только представилась законодательная возможность распоряжаться землей в городах, где, как известно, стоимость земли очень высока, субъекты Российской Федерации приняли такие законы и закрепили за собой такое право, соответственно лишив его органы местного самоуправления. Например, в Закон Саратовской области от 21.05.2004 «О земле» сразу же, т. е. с 2006 г., было внесено изменение и определено, что распоряжение земельными участками, расположенными на территории административного центра Саратовской области – города Саратова, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом исполнительной власти области, специально уполномоченным на то правительством области.

За землю в городах началась борьба. Суды различных инстанций были завалены заявлениями о признании недействительными таких законов субъектов Российской Федерации по различным основаниям (наиболее известны иски о признании недействительными земельных законов Амурской области, Тверской, Брянской, Самарской областей, Приморского края, Карачаево-Черкесской Республики, эти дела рассматривались в Верховном Суде РФ.

С 2009 г. началась обратная реакция. Управление земельными ресурсами на территории крупных городов оказалось для регионов делом более хлопотным, чем представлялось. Поэтому с этого периода они начали передавать землю в городах обратно органам местного самоуправления. Так, например, в 2009 г. в Закон Саратовской области «О земле» вновь было внесено изменение, в соответствии с которым землей в городе Саратове распоряжаются органы местного самоуправления.

Государство, таким образом, отказалось от всеобщего разграничения государственной собственности на землю, заменив его более целесообразным процессом распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, который лег в большей степени на органы местного самоуправления.

Полномочия органов местного самоуправления по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, являются отдельными государственными полномочиями, переданными органам местного самоуправления по нормам Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ (ред. от 14.10.2014)«Об общих принципах организации органов местного самоуправления».

С 1 марта 2015 г. право распоряжаться земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, предоставлена следующим субъектам.

1. Если процедура предоставления земельного участка была начата до 1 марта 2015 г., то и заканчивать ее будут те субъекты, которые ее начинали.

2. От муниципальных районов полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, перейдут городским и сельским поселениям. Но у последних должны быть утверждены правила землепользования и застройки.

3. Городские округа продолжат распоряжаться землями, находящимися в неразграниченной государственной собственности и расположенными на их территории.

4. Однако в соответствии с Федеральным законом от 29.12.2014 № 485-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам перераспределения полномочий между органами местного самоуправления и органами государственной власти субъекта Российской Федерации» субъектам Федерации своими законами дано право перераспределять полномочия между органами местного самоуправления и органами государственной власти субъекта Федерации, в том числе в части распоряжения неразграниченными землями. Таким образом, в процессе регулирования вопроса о распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, решающая роль отведена органам государственной власти субъектов Российской Федерации.

В новой редакции Земельного кодекса Российской Федерации появилась новая глава V.4 «Перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между собой и таких земель и (или) земельных участков и земельных участков, находящихся в частной собственности», которая по сути является новым видом управленческих правоотношений, поскольку ранее осуществление подобного рода государственной деятельности законодательством не предусматривалось.

Вообще перераспределение земель – термин, который раньше земельное законодательство не знало. Поэтому появление нового вида земельных отношений побудило законодателя и на введение новой терминологии в земельном законодательстве.

Перераспределение земель – это процесс изменения формы собственности в отношении земель или земельных участков, осуществляемый в административно-правовом порядке.

Причем перераспределены могут быть не только земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, но и земельные участки, находящиеся в частной собственности.

Перераспределению подлежат земельные участки или земли, которые по тем или иным основаниям должны быть переданы в иную форму собственности. Причем законодатель предвидит ситуацию, когда в результате перераспределения площадь земельных участков, находящихся в собственности граждан, увеличится. В этом случае размер нового земельного участка не должен превышать максимальный размер, установленный законодательством, а за увеличение размера своего земельного участка гражданин должен заплатить определенную цену, в данном случае должен быть заключен договор купли-продажи. Размер выкупной цены в данном случае устанавливается органом власти в зависимости от формы публичной собственности на земельный участок.

Если в процессе перераспределения участвуют только публичные субъекты, при их взаимодействии в рамках решения данного вопроса устанавливаются несколько иные правила. В данном случае перераспределение земель – это процесс безвозмездной передачи земель участка из одного вида публичной собственности в другую.

Такое перераспределение осуществляется на основании соглашения между уполномоченными органами публичной власти. Необходимым условием такого перераспределения является наличие документов территориального планирования соответствующего уровня: муниципального или регионального.

Полномочиями по перераспределению земель наделены: в отношении земель, находящихся в федеральной собственности, – Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, а в субъектах Российской Федерации – высший орган исполнительной власти.

Можно без преувеличения сказать, что государственный кадастровый учет земельных участков – это одна из основных функций государственного регулирования земельных отношений. Так, во-первых, в результате кадастрового учета земельный участок становится индивидуально определенным объектом, т. е. идентифицируется. И только после постановки на кадастровый учет земельный участок может являться объектом гражданско-правовых сделок. Таким образом, кадастровый учет является необходимым условием для функционирования рынка недвижимости.

Во-вторых, после постановки на кадастровый учет земельный участок становится объектом налогообложения, так как в процессе кадастрового учета определяется кадастровая стоимость земельного участка – база налогообложения.