Жилищное право: конспект лекций - Валерий Ивакин

Федеральным законом от 30.12.2004 № 217-ФЗ Закон о регистрации прав на недвижимость дополнен ст. 31.1 следующего содержания:

«Статья 31.1. Основания выплаты Российской Федерацией компенсации за утрату права собственности нажитое помещение

1. Собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации.

2. Компенсация, предусмотренная пунктом 1 настоящей статьи, выплачивается в случае, если по не зависящим от указанных лиц причинам в соответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда, причиненного в результате утраты указанного в настоящей статье имущества, взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению. Размер данной компенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать один миллион рублей.

3. Порядок выплаты Российской Федерацией компенсации, предусмотренной пунктом 1 настоящей статьи, устанавливается Правительством Российской Федерации».

Темже Федеральным законом от 30.12.2004 № 217-ФЗ ст. 33 Закона о регистрации прав на недвижимость дополнена п. 9 следующего содержания:

«9. Предусмотренные статьей 33.1 настоящего Федерального закона положения о выплате Российской Федерацией компенсации за утрату права собственности нажитое помещение применяются в случае, если государственная регистрация права собственности добросовестного приобретателя на жилое помещение была проведена после 1 января 2005 года», т. е. после вступления Закона о регистрации прав на недвижимость в силу.

Из содержания новой ст. 33.1 Закона видно, что государство принимает на себя обязанность возмещать ущерб, причиненный утратой жилого помещения собственнику, в тех случаях, когда эта утрата произошла не по вине самого собственника, а по вине лица, произведшего отчуждение данного жилого помещения без согласия собственника. Аналогичную обязанность государство возложило на себя и в отношении лишившихся жилого помещения добросовестных приобретателей. При этом ущерб возмещается в пределах указанной в приведенной статье суммы и лишь в тех случаях, когда в течение длительного периода времени невозможно его взыскание по вынесенному ранее решению суда.

6.2. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников

Значительное внимание в ЖК уделено регулированию отношений, возникающих по поводу общего имущества собственников помещений многоквартирного дома (гл. 6). Вопросы регулирования этих отношений стали актуальными в связи с приватизацией большинства жилых помещений, находящихся в многоквартирных домах.

В ст. 36 ЖК определен круг объектов, составляющих общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. К такому имуществу относятся помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в таком доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции указанного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в этом доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства такого дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений в таком доме на праве общей долевой собственности.

Как особо оговорено в ст. 16 Закона о введении ЖК, в существующей застройке поселений общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме является земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. Часть 2 указанной статьи предусматривает, что земельный участок, на котором находятся данные объекты, который сформирован до введения в действие ЖК и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. Из приведенной нормы следует, что граждане, являющиеся собственниками помещений в многоквартирном доме, не должны нести расходы, связанные с формированием указанного земельного участка. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие ЖК, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома. Согласно ч. 3 ст. 36 ЖК уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Хотя данное имущество является общей собственностью, с учетом его характера и назначения и в изъятие из общего правила запрещается: 1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на такое имущество; 2) отчуждать свою долю в указанном праве общей собственности, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на помещение в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 37 ЖК). Вместе с тем по решению собственников помещений в таком доме, принятому на их общем собрании, объекты общего имущества могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Земельный участок, на котором находится многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа иных лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие ЖК, т. е. до 1 марта 2005 г. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим введения такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях указанного обременения разрешаются в судебном порядке.

ЖК определяет, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади данного помещения. Вместе с тем в соответствии со ст. 15 Закона о введении ЖК данное правило применяется, если принятым до вступления его в силу решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме следует судьбе права собственности на помещение в таком доме. При переходе этого права доля нового собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме равна доле предшествующего собственника (ст. 37 ЖК).