Жилищное право: конспект лекций - Валерий Ивакин

Когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке ст. 302 ГК с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке ст. 167 ГК должно быть отказано.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК сделка недействительна по основаниям, установленным ГК в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка), согласно ст. 167 ГК она считается недействительной с момента совершения и не порождает тех юридических последствий, ради которых заключалась, в том числе перехода титула собственника к приобретателю; при этом, по общему правилу, применение последствий недействительности сделки в форме двусторонней реституции не ставится в зависимость от добросовестности сторон.

Вместе с тем из ст. 168 ГК, согласно которой сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения, следует, что на сделку, совершенную с нарушением закона, не распространяются общие положения о последствиях недействительности сделки, если сам закон предусматривает иные последствия такого нарушения.

Поскольку добросовестное приобретение в смысле ст. 302 ГК возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

Следовательно, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного п. 1 и 2 ст. 167 ГК. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационно-го иска, если для этого имеются те предусмотренные ст. 302 ГК основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).

Иное истолкование положений п. 1 и 2 ст. 167 ГК означало бы, что собственник имеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, т. е. требовать возврата полученного в натуре не только когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей, четвертой и т. д.) сделок. Тем самым нарушались бы вытекающие из Конституции установленные законодателем гарантии защиты прав и законных интересов добросовестного приобретателя.

Таким образом, содержащиеся в п. 1 и 2 ст. 167 ГК общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со ст. 166 и 302 ГК – не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом, а потому не противоречат Конституции.

Названное правовое регулирование отвечает целям обеспечения стабильности гражданского оборота, прав и законных интересов всех его участников, а также защиты нравственных устоев общества, а потому не может рассматриваться как чрезмерное ограничение права собственника имущества, полученного добросовестным приобретателем, поскольку собственник обладает правом на его виндикацию у добросовестного приобретателя по основаниям, предусмотренным п. 1 и 2 ст. 302 ГК. Кроме того, собственник, утративший имущество, обладает иными предусмотренными гражданским законодательством средствами защиты своих прав.

С учетом изложенных обстоятельств Конституционный Суд РФ признал не противоречащими Конституции содержащиеся в п. 1 и 2 ст. 167 ГК общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, поскольку данные положения – по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со ст. 302 ГК – не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом. Вместе с тем он указал, что конституционно-правовой смысл положений п. 1 и 2 ст. 167 ГК, выявленный в Постановлении № 6-П, является общеобязательным и исключает любое иное их истолкование в правоприменительной практике.

По поводу приведенного Постановления № 6-П необходимо отметить, что оно не решает полностью проблемы, связанной с истребованием приобретенных жилых помещений у лиц, действовавших добросовестно и с разумной осмотрительностью при их приобретении, поскольку нормы ст. 302 ГК, которые, по мнению Конституционного Суда РФ, в соответствии с выявленным им конституционно-правовым смыслом этих норм и норм п. 1 и 2 ст. 167 Конституции должны применяться в подобных случаях, применимы, как отмечает сам Конституционный Суд РФ в Постановлении № 6-П, лишь тогда, когда речь идет о приобретении имущества не у собственника этого имущества, а у другого лица. Следовательно, за пределами действия Постановления № 6-П остаются все случаи, когда имущество, в том числе жилые помещения, приобретались у его собственника. Между тем, жилые помещения в подавляющем большинстве случаев приобретаются именно у их собственников, а значит, большинство приобретателей жилых помещений по-прежнему остается под угрозой признания заключенных ими сделок недействительными и применения реституции. Выход из сложившегося положения может быть найден внесением изменений в ГК, направленных на ограничение признания сделок недействительными в тех случаях, когда приобретатель имущества действовал добросовестно. Если бы при наличии данного обстоятельства сделки не признавались недействительными, отпал бы и сам вопрос о допустимости применения в таких случаях предусмотренных ст. 167 ГК последствий недействительности сделок.

С учетом возможности того, что недвижимое имущество, прежде всего жилые помещения, могут быть приобретены у лица, которое не имело права его отчуждать, добросовестным приобретателем, т. е. лицом, которое не знало и не могло знать об указанном обстоятельстве, законодателем был принят Федеральный закон от 30.12.2004 № 217-ФЗ «О внесении изменений в статью 223 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“». В соответствии с данным законом п. 2 ст. 223 ГК дополнен абзацем следующего содержания: «Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя». Однако такое дополнение находится в противоречии с общим смыслом ст. 223 ГК, в которой говорится о моменте возникновения права собственности у приобретателя по договору применительно к нормальной ситуации, когда у приобретателя имущества по договору действительно возникает право собственности на это имущество, а не идет речь обо всех случаях такого приобретения имущества, когда право собственности на последнее как возникает, так и не возникает.

Кроме того, приведенная норма в той редакции, в которой она изложена, способна вызвать ложное представление, что сама по себе регистрация права собственности на недвижимое имущество за его приобретателем еще не означает признания принадлежности этого имущества его новому владельцу, поскольку не исключено, что собственник вправе истребовать такое имущество от приобретателя. В действительности же регистрация имущества, в том числе недвижимого, за его приобретателем во всех случаях означает признание его принадлежащим данному лицу. Для того же, чтобы право собственности не признавалось принадлежащим тому лицу, на имя которого оно зарегистрировано, необходимо наличие вступившего в законную силу решения суда о признании выданного этому лицу свидетельства о государственной регистрации его права собственности недействительным.

Федеральным законом от 30.12.2004 № 217-ФЗ Закон о регистрации прав на недвижимость дополнен ст. 31.1 следующего содержания: