Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации - Оксана Кузнецова

Не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие из договора социального найма (гл. 8 ЖК РФ), а также из договора коммерческого найма (гл. 35 ГК РФ).

2. В настоящее время государственная регистрация осуществляется органами Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра). Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Основные правила и порядок регистрации установлены Гражданским кодексом РФ (ст. 558, 574, 584), а также Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изменениями и дополнениями). Приказом Министерства юстиции РФ от 6 августа 2001 г. № 233 была утверждена Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения.

Государственная регистрация прав на жилые помещения проводится не позднее чем через месяц со дня подачи необходимых документов (на практике сроки обычно меньше). За государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества взимается государственная пошлина в размере 1000 руб. для граждан и 15 000 руб. для юридических лиц (п. 22 ч. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ).

Государственная регистрация прав на жилое помещение подтверждается выдачей свидетельства о государственной регистрации установленного образца.

Статья 19. Жилищный фонд

1. Жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.

2. В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:

1) частный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;

2) государственный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации);

3) муниципальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

3. В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:

1) жилищный фонд социального использования – совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

2) специализированный жилищный фонд – совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV настоящего Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

3) индивидуальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами – собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами – собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

4) жилищный фонд коммерческого использования – совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.

4. Жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

5. Государственный учет жилищного фонда наряду с иными формами его учета должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений – документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям).

1. Понятие «жилищный фонд» охватывает собой всю совокупность жилых помещений – жилых домов, частей жилых домов, квартир, частей квартир и комнат.

В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется:

– на частный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц;

– государственный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности государству (жилищный фонд РФ) и его субъектам (жилищный фонд субъектов РФ);

– муниципальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

Большая часть жилых помещений находится в собственности отдельных граждан. Размер частного жилищного фонда стремительно растет в связи с продолжающейся приватизацией государственного жилья и строительством новых объектов, в том числе в рамках ипотечных программ.

Жилье в неограниченном количестве может находиться в собственности не только российских гражданин, но и иностранных граждан и лиц без гражданства (ст. 213 ГК РФ). В собственности граждан находятся построенные, приватизированные, унаследованные или приобретенные ими по сделке жилые дома и квартиры, квартиры в жилищных и жилищно-строительных кооперативах в случае выплаты пая, а также жилые помещения в товариществах собственников жилья.

Собственностью ЖК и ЖСК, являющихся юридическими лицами, являются кооперативные дома с не полностью выплаченным паем (п. 4 ст. 18 ГК РФ).

2. Государственным органом, осуществляющим ведение Федерального реестра объектов недвижимости, в том числе и жилых помещений, в настоящее время является Роснедвижимость и ее территориальные органы на местах. Реестром федеральной собственности является федеральная информационная система, представляющая собой совокупность построенных на единых методологических и программно-технических принципах баз данных, содержащих перечни объектов учета и данные о них.

На уровне субъектов РФ реестры недвижимого имущества ведутся соответствующими органами исполнительной власти, чаще всего комитетами по управлению имуществом, а на местном уровне – городскими комитетами по управлению имуществом.

3. Муниципальный жилищный фонд является самостоятельным видом жилищного фонда. Органы местного самоуправления самостоятельно решают вопросы владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью, в том числе самостоятельно управляют муниципальным жилым фондом. Жилые помещения этого фонда могут быть закреплены за муниципальными унитарными предприятиями и учреждениями на праве хозяйственного ведения и оперативного управления.

4. В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на жилищный фонд социального использования, специализированный жилищный фонд и индивидуальный жилищный фонд. С годами доля объектов индивидуального жилищного фонда только увеличивается.

По вопросу государственного учета жилья статья отсылает к Положению, утвержденному постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301.

Основной задачей государственного учета жилищного фонда является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов фонда и изменении этих показателей. Государственному учету подлежат независимо от формы собственности жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

Технический учет составляет основу государственного учета жилищного фонда. Из соответствующего бюджета должны выделяться денежные средства на плановые и внеплановые инвентаризации каждого объекта жилого фонда и изготавливаться техпаспорта и иная техническая документация. Правительством РФ было принято постановление от 4 декабря 2000 г. № 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства».

Статья 20. Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, независимо от его формы собственности, соблюдением правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме