Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации - Оксана Кузнецова

2. Жилой дом как вид жилого помещения состоит из комнат, предназначенных для непосредственного проживания, и помещений вспомогательного использования.

Жилой дом может находиться в различных формах собственности – частной, государственной или муниципальной, и иметь различные технические характеристики: он может состоять из разного количестве комнат (т. е. являться одноквартирным, двухквартирным или многоквартирным) и этажей (быть одноэтажным, двухэтажным, многоэтажным).

Жилой дом всегда представляет собой индивидуально-определенное здание и является самостоятельным объектом жилищных отношений (ст. 15 ЖК РФ). При этом под понятие индивидуально-определенной вещи подпадает вещь, обладающая своими собственными уникальными, присущими только ей признаками: местонахождением (адресом), кадастровым номером земельного участка, на котором она находится, этажностью, планировкой и т. п.

Незаконченный строительством жилой дом также может признаваться недвижимым имуществом и быть предметом гражданско-правовых сделок, но вот объектом жилищного права может являться только оконченный строительством объект капитального строительства.

Жилой дом, как правило, состоит из двух и более комнат, а также помещений вспомогательного использования (санузла, кухни и т. п.), предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных именно с проживанием в нем. Вспомогательные помещения квартиры (принадлежности жилых комнат) – это конструктивно обособленные неделимые функциональные части квартиры (принадлежности площади основного назначения), площадь которых учитывается в составе общей площади квартиры. Назначение вспомогательных помещений предусматривается проектом, на основании которого производится строительство дома, и признается в административном порядке. В сельской местности вспомогательные помещения могут находиться в отдельных строениях рядом с домом. Это могут быть летние кухни, бани, сараи, уборные, гаражи и другие необходимые гражданам помещения.

Часть жилого дома также может являться самостоятельным объектом права. Достаточно часто в «частном» жилом доме проживают две и более семьи, каждая из которых владеет своей частью дома на праве собственности.

Назначение жилого помещения (здания, его части) изначально определяется в строительной документации (рабочем проекте, техническом плане и т. п.), а после завершения строительства находит окончательное отражение в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В подразделе 1 Единого реестра в графе «Назначение» указывается основное назначение объекта.

Чтобы построить жилой дом, гражданину или юридическому лицу нужно получить разрешение о предоставлении земельного участка для строительства в порядке, предусмотренном ст. 36 Земельного кодекса РФ.

Индивидуальный жилой дом должен строиться в соответствии с утвержденной проектной документацией. Прежде всего необходимо получить разрешение на строительство, а после его окончания – разрешение на ввод в эксплуатацию. Без получения указанных разрешений такой жилой дом будет являться самовольной постройкой.

В соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Право собственности на самовольную постройку может быть признано в судебном или внесудебном порядке, если сохранение такой постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

3. Квартира как самостоятельный вид жилого помещения представляет собой структурно обособленное помещение многоквартирного жилого дома.

Планировка должна обеспечивать возможность прямого доступа через отдельный вход этой квартиры к помещениям общего пользования, расположенным в жилом многоквартирном доме. В многоквартирных домах к помещениям общего пользования относятся подъезды, коридоры, общие кладовые, холлы, чердаки или находящиеся в чердачном пространстве мансарды, подвалы.

Квартира состоит из одной или нескольких комнат и помещений вспомогательного использования. Элементом квартиры также могут быть балконы, лоджии, веранды, террасы.

Частью квартиры, которая выступает как самостоятельный вид жилого помещения, может являться одна или несколько комнат этой квартиры, при условии, что другая часть квартиры также имеет в своем составе хотя бы одну жилую комнату.

4. Комната как самостоятельный вид жилого помещения представляет собой часть жилого дома либо квартиры. Она непосредственно предназначена для проживания граждан и является изолированной, т. е. не должна быть непосредственно связана с другими комнатами, находящимися в квартире или в жилом доме, и иметь отдельный вход, а также отвечать санитарным и техническим требованиям (в частности, в ней обязательно должно иметься окно).

Комната должна иметь площадь не менее установленной субъектом РФ нормы жилой площади.

Если в жилом доме или квартире имеются две и более изолированные комнаты, в которые заселены по отдельным договорам социального найма или найма несколько квартиросъемщиков и/или несколько собственников, то такие жилые помещения являются коммунальными. В коммунальных жилых помещениях к совместному пользованию относятся коридоры, подсобные помещения, туалеты, ванные комнаты, кухни и другие вспомогательные помещения. Квартиросъемщики, собственники и члены их семей, проживающие в коммунальных квартирах или жилых домах, имеют право пользоваться помещениями совместного пользования в любое удобное для них время, если между ними с согласия всех квартиросъемщиков и собственников не установлены иные правила пользования ими. В случае недостижения согласия между собой жильцы могут обратиться в суд с иском об определении порядка пользования спорными помещениями.

Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением

1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан.

2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

3. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.

4. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством Российской Федерации.

1. Комментируемая статья определяет, что жилые помещения должны использоваться в соответствии с их назначением.

Определения «назначения помещения» в самой статье не дается.

Под назначением помещения следует понимать функциональную предопределенность использования помещения в соответствии с проектным решением, утвержденным в установленном порядке.

По основному назначению фонд недвижимого имущества делится на жилой и нежилой. В зависимости от того, к жилому или нежилому фонду относится помещение, у его владельца будут различные возможности использования помещения.

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (п. 2 ст. 15 ЖК РФ). Основным своим предназначением жилое помещение имеет проживание людей. Но не запрещается использовать такое помещение для коммерческой или какой-то другой профессиональной деятельности.

Требование об использовании жилого помещения по назначению содержится и в ст. 288 ГК РФ. Наниматель жилого помещения может передать его гражданину по договору поднайма (ст. 685 ГК РФ), а собственник может предать по договору найма (гл. 35 ГК РФ), но с обязательным соблюдением условия ст. 17 ЖК РФ об использовании передаваемого жилья для проживания граждан.

2. Законодатель разрешает использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности. Она допускается, если гражданин проживает в нем на законных основаниях и имеет постоянную регистрацию по месту своего жительства.