Правовые основы института государственной регистрации прав на недвижимое имущество - Валентина Синельникова

Различным правопорядкам известны и другие отступления от проведения начала внесения. Например, из-под действия начала внесения изымаются права, в которых проявляется сугубо властная функция государства: судебное решение об установлении или признании права, арест как мера обеспечения иска и исполнимости решения суда, как мера по обеспечению уплаты налога и т. п. Принято считать, что частные интересы участников оборота должны в этих случаях уступить интересу общему: отговариваться незнанием этих прав не допускается[68].

Тем не менее запись этих прав в реестр небесполезна. Истории гражданского права известны примеры, когда с целью вящего предупреждения третьих лиц в поземельную книгу планировалось вносить сведения даже и об объеме дееспособности хозяина недвижимости: об «ограничениях, связанных с учреждением над собственником опеки по малолетству или несовершеннолетию, безумию или сумасшествию, …поступлением в монашество»[69] и т. п. Запись этих сведений производится для того, чтобы облегчить третьим лицам «возможность осведомляться относительно рассматриваемого рода ограничений»[70]. Каких-либо материально-правовых последствий с внесением этой информации в реестр тем не менее не связывается: «Такое внесение имеет… значение не условия самого существования известного ограничения или обязательности его для третьих лиц… а только [лишь] акта оглашения»[71].

Г. Благодаря неукоснительному применению начала внесения содержание реестра постоянно пополняется новыми записями о разнообразных правах, установленных в отношении того или иного объекта недвижимости. Однако же цель обеспечения действительной полноты содержащихся в реестре сведений не может быть достигнута только лишь тем, что все эти права будут в нем указаны наперечет, поименно. Необходимо добиться максимальной определенности и в описании этих прав: в том, кому это право принадлежит, на что именно оно распространяется, каким именно содержанием характеризуется и т. д.

Обеспечению максимальной полноты и определенности тех сведений, которые должны быть включены в реестр благодаря началу внесения, служит начало их специалитета. Его суть сводится к тому, что во избежание возможных заблуждений сверяющихся с реестром лиц каждое из записываемых прав должно быть предельно четко индивидуализировано по его субъектам, содержанию, объему, основаниям возникновения и предмету (§ 1115 ГГУ, § 433 АГУ, ст. 783, 796 ШГУ, ст. 2426 ФГК): в этом смысле любое из внесенных в книгу прав признается специальным, характеризующимся не общими (generalis), а именно конкретными, частными (specialis) признаками[72].

Если реализация прочих требований не предполагает ничего другого, кроме их нормативного закрепления, то для индивидуализации прав на недвижимость по их предмету (см. § 1.1) в реальных системах ведения поземельных книг предусматривается особый технический прием.

Каждому самостоятельному объекту недвижимости посвящается специальный раздел, лист (folium) реестра, в котором и фиксируются все подлежащие регистрации права (ст. 945 ШГУ): «Каждая недвижимость представляет отдельный самостоятельный предмет записи и имеет свой особый номер и лист в книге».

Практическая значимость этого технического решения очевидна: права, внесенные в соответствующий раздел, относятся именно и только к этому имуществу и в силу доступности содержания книг для публики, равно как и непосредственной наглядности сведений о правовом положении недвижимости, могут быть легко выяснены; обозримость всех правоотношений по поводу данного объекта существенно облегчается.

Для индивидуализации прав на недвижимое имущество по предмету проводится и обратное правило: недвижимая вещь только тогда может рассматриваться в качестве самостоятельного объекта оборота, когда в отношении нее ведется самостоятельный лист в реестре. Поэтому распоряжение составной частью недвижимого объекта, пусть даже и выделенного в натуре, признается возможным только тогда, когда состоявшееся разделение вещи получит отражение в самом реестре – когда на появившиеся в результате этого дробления новые объекты будут заведены отдельные листы.

Д. Соответствие содержащихся в поземельной книге записей действительному положению дел (фактическая достоверность, правильность книги) является одной из основных целей ее заполнения. Отсюда становится ясным то значение, которое имеют предусмотренные законодательством меры, направленные к достижению этого соответствия. Поскольку же везде, где в то или иное время появлялись специальные поземельные реестры, их заполнение поручалось различным административным или судебным органам государственной власти, то забота об обеспечении фактической достоверности книги возлагалась на них. Именно эти органы и должны были выполнять все необходимые действия по проверке достоверности (фактической правильности) предъявленных к записи сведений, защищая при этом не только общественный, но также и сугубо государственный, учетно-казенный интерес.

Так как речь идет о внесении в реестр информации о субъективных правах, то проверка достоверности заявленных сведений во всех случаях сводилась к тому, чтобы были исследованы основания возникновения этих прав, оценена их действительность и, следовательно, юридическая сила порождаемых ими прав, разрешен вопрос о том, подлежат ли эти права записи в книгу в принципе.

При установлении законодательных правил о том, как далеко может идти административный интерес проверяющих, насколько обширна может быть их компетенция по оценке заявленного права и лежащей в основании его возникновения сделки, в истории гражданских законодательств государств Европы были опробованы несколько приемов.

Первый из них, получивший название принципа материального легалитета регистрируемых прав, предусматривал, что над участниками сделки с недвижимостью устанавливается своеобразная государственная опека: рассматривающий просьбу о регистрации субъективного права чиновник был не только волен, но и обязан проверить как собственно действительность сделки (ее соответствие материально-правовым требованиям), так и то, не заблуждаются ли стороны в необходимости ее совершения, не ошибаются ли они в своих мотивах, не допускают ли неверных или опрометчивых в хозяйственном плане шагов и т. п. Итогом же столь строгой инспекции мог стать официальный отказ в регистрации заявленного права по соображениям нежелательности соответствующей хозяйственной операции: по произволу государственного чиновника юридически действительная сделка лишалась правового эффекта[73]. Очевидно, что, если бы подобного рода проверки проводились в современных условиях, когда оборот недвижимостей уже не сковывается былыми семейно-родовыми и общественно-политическими узами, его участники подвергались бы совершенно неоправданным ограничениям, что входило бы в противоречие с общей идеей реестра как инструмента разумного содействия обороту, а вовсе не его подавления.

В качестве другой крайности практиковалось решение, при котором под влиянием господствовавших тогда идей о сугубо состязательном характере гражданского процесса полномочия регистрационных органов по проверке основательности заявленных к записи прав ограничивались по максимуму, и о какой-либо проверке этих прав речи, по большому счету, не шло. Вследствие этого в реестр весьма часто включались сведения о несуществующих правах, основывающихся на очевидно недействительных сделках, совершенных неуправомоченными субъектами в отношении неподвластных им объектов[74]. Очевидно, что цель обеспечения фактической правильности (достоверности) записываемых в поземельную книгу сведений в этих случаях не достигалась.

Наконец, был выработан третий, компромиссный подход, получивший название умеренного или же формального легалитета записываемых прав, который и стал в конце концов общеупотребимым в большинстве европейских правопорядков. Его суть заключается в том, что на чиновников регистрирующего органа возлагается обязанность исследовать лежащую в основании заявленного права сделку преимущественно именно с ее внешней, формальной стороны: устанавливаются личности участников сделки; проверяется их право- и дееспособность; устанавливается тождественность лица, указанного в реестре в качестве управомоченного, лицу, распорядившемуся недвижимостью по договору; проверяется, соблюдены ли требования к форме совершения сделки, получены ли предусмотренные законом согласования ее совершения, не содержат ли пункты сделки очевидного противоречия требованиям закона; подлежит ли заявленное право регистрации; не препятствуют ли уже содержащиеся в реестре записи тому, чтобы в него была внесена требуемая, и т. п. (ст. 965 ШГУ). Иные, внутренние условия действительности сделки, лежащей в основании регистрируемого права (как, например, свобода и правильность формирования воли на совершение сделки; справедливость ее условий, целесообразность ее совершения; нарушение ее исполнением какой-либо договорной обязанности собственника и т. п.), ведущим поземельную книгу органом в расчет не принимаются.