Правовые основы института государственной регистрации прав на недвижимое имущество - Валентина Синельникова

Таким образом, в германском праве проводится идея о том, что для добросовестного приобретателя недвижимости все, что содержится в реестре, почитается верным; все, что не содержится в книге и противоречит ее содержанию, почитается неверным.

Помимо прочего, из положений § 892 ГГУ следует, что публичная достоверность распространяется только на тех, кто приобретает право именно по сделке, так как только в этом случае действиям по приобретению права должно предшествовать исследование книги и, следовательно, только в этих случаях книга могла и должна была помочь приобретателю. «Приобретение не по сделкам, а в силу закона, по наследству или по принудительному отчуждению не охраняется публичной достоверностью книги»[96].

Характерно, что публичная достоверность поземельной книги действует и в пользу тех, кто хоть и не приобретал подлежащих внесению в книгу вещных прав, но сверялся с содержанием поземельной книги при исполнении в пользу указанного в ней правообладателя каких-либо обязательств, когда они должны были исполняться ему как управомоченному в отношении недвижимости лицу (сродни римским правилам о «путативной оплате» (34, 3 D. 32, 1), или же совершал с записанным правообладателем в отношении недвижимости другие сделки, не связанные с переносом вещных прав на нее (§ 893 ГГУ).

Таким образом, наиболее значимыми чертами германской регистрационной системы выступают последовательное подчинение субъективных прав на недвижимость началу внесения и защита добросовестных приобретателей, пострадавших от случаев расхождения между содержанием книги и действительным положением дел, при помощи свойства публичной достоверности поземельной книги, действующего в пользу широкого круга лиц.

Б. Основным источником сведений о французской регистрационной системе выступают нормы ФГК, Декрета от 4 января 1955 г. № 55–22 «О реформе гласности вещных прав на недвижимое имущество» и Декрета от 14 октября 1955 г. № 55-1350 «О применении Декрета “О реформе гласности вещных прав на недвижимое имущество”»[97]. Постановления указанных правовых актов задают следующий порядок регистрации прав на недвижимость.

1. Изначально, со времени издания ФГК в 1804 г., ведение поземельных книг осуществлялось по личной системе, предполагающей, что подлежащие записи сведения фиксируются в их привязке не к объекту, а именно к персоне правообладателя: запись состоявшегося приобретения вносится в раздел, озаглавленный именем приобретателя[98]. Историческая приверженность французов личной системе ведения книг имеет романтическое объяснение: разработчики ФГК утверждали, что предметная система (по имениям) напоминала французам унизительный феодальный строй, где лицо было прикреплено к земле; Франция же выдвигает личность на первый план, потому и система книг должна быть личной[99]. В сравнении с реальной системой такой способ построения поземельной книги затрудняет доступ к содержащимся в ней сведениям: ведь для того, чтобы ознакомиться с перечнем установленных на каком-то объекте прав, заинтересованному лицу необходимо знать каждого из сменявших друг друга собственников, так как любой из них мог установить на недвижимости какое-либо обременение.

Однако с 1 января 1956 г. во Франции введена так называемая картотека недвижимого имущества (fichier immobilier), где помимо личных (поименных) разделов, в которые вносятся записи о приобретениях и распоряжениях данного собственника, содержатся также и реальные (пообъектные) разделы, в которых фиксируются приобретения и распоряжения данным объектом недвижимости. Как свидетельствуют эксперты, в первом случае лицо, осуществляющее поиск, может найти все недвижимое имущество в данной коммуне, которое принадлежит определенному лицу (физическому или юридическому), а во втором – лицо или лиц, которым принадлежит конкретное имущество[100].

Таким образом, соединив в себе приемы и личной, и реальной организации структуры поземельной книги, французский регистрационный порядок тем самым, с одной стороны, восполнил за счет последней недостатки первой (ограничение гласности вследствие затруднительности поиска сведений о правовом положении конкретного объекта), а с другой – дополнил преимущества реального построения разделов книги достоинствами их организации на личной основе (простота поиска информации об имущественном положении конкретного лица).

Следует иметь в виду, что французское законодательство исходит из того, что в поземельную книгу записываются сведения не о правах, а именно об актах как разновидности юридических фактов, влекущих возникновение, изменение или прекращение вещных прав на недвижимость (договор, односторонняя сделка, судебное решение и т. д.). Наиболее частым объектом записи в книгу является гражданско-правовая сделка.

При оценке этого обстоятельства отмечается чрезмерный ригоризм утверждений о кардинальной разнице, существующей между идеями регистрации субъективных прав на недвижимое имущество и регистрации именно актов (сделок с недвижимостью), ведь процедура записи субъективного права во многих правопорядках подразумевает также и запись в реестр сведений об основании возникновения права, о вызвавшей его юридической сделке[101].

Тем не менее необходимо учитывать, что запись в книгу сведений о субъективном праве свидетельствует о свершившемся факте – о возникновении, изменении или прекращении субъективного права на недвижимость, тогда как в случае с записью сделки реестр свидетельствует лишь о ее запланированном эффекте, но не фактическом результате, наступление которого может быть отложено на какой-то срок, обусловлено реализацией какого-либо условия и т. п.

Поэтому полноценной альтернативой зафиксированным в реестре правам регистрация лежащих в их основании сделок являться не может. Ведь если в первом случае речь идет о том, чтобы записать в реестр сведения об уже возникшем и окончательно сформировавшемся правоотношении, то во втором мы говорим о записи одной лишь вероятности каких-то перемен в правовом состоянии недвижимости. Внесение в реестр записи о праве на недвижимое имущество и запись в реестр сведений о сделке, направленной на возникновение, изменение или прекращение такого права, отличаются друг от друга качеством регистрируемых сведений. Первая всегда свидетельствует о факте, вторая же, когда сделка не переносит права немедленно, – лишь о возможности какого-то факта. Поэтому с точки зрения фактической правильности (достоверности) поземельной книги регистрация прав является предпочтительной[102].

2. В отличие от регистрационной системы германского типа полнота сведений поземельной книги обеспечивается во Франции не началом внесения, а так называемым принципом противопоставимости.

В соответствии с положениями Декрета от 4 января 1955 г. № 55–22 «О реформе гласности вещных прав на недвижимое имущество» регистрации подлежат все акты, направленные на возникновение, изменение или прекращение вещных прав на недвижимое имущество: права собственности, узуфрукта, права пользования и проживания, долгосрочной аренды, эмфитевзиса, суперфиция, реальных сервитутов[103].

Действительность упомянутых актов, равно как и юридическая сила устанавливаемых ими субъективных прав, от их регистрации формально не зависят. В соответствии со ст. 1138, 1583 ФГК для переноса права собственности, а следовательно, и других вещных прав достаточно простого договора об этом (консенсуальная система передачи права собственности, в отличие от системы традиции не требующая передачи владения вещью). Во французском законодательстве не существует нормы, которая бы, подобно правилу ст. 656 ШГУ, устанавливала, что для приобретения права на недвижимость требуется внесение его в ипотечную книгу: принятый в германской регистрационной системе принцип внесения во французском праве не продекларирован.

Тем не менее для не записанных в книгу актов в ст. 30 Декрета от 4 января 1955 г. № 55–22 «О реформе гласности вещных прав на недвижимое имущество» установлено следующее правило: подлежащие оглашению акты и судебные решения, если они не были оглашены, не противопоставимы третьим лицам, которые приобрели на ту же недвижимость от того же отчуждателя конкурирующие права на основании акта или решения, также подлежащего оглашению и оглашенного, или зарегистрированную привилегию, или ипотеку; они равным образом непротивопоставимы, если были оглашены, но акты, решения или ипотеки, на которые ссылаются эти третьи лица, были оглашены прежде[104].