Смерть и жизнь больших американских городов - Джекобс Джейн

Этот фокус с продовольственным магазинчиком отражает несостоятельное, покровительственное представление о городском разнообразии, подходящее, возможно, для деревни прошлого века, но никак не для полнокровного городского района наших дней. Одинокие продовольственные магазинчики в больших городах, как правило, отнюдь не процветают. Обычно это признак застойной и недиверсифицированной «серой зоны».

Тем не менее разработчиков этих милых, преисполненных добрых намерений пустячков нельзя назвать просто-напросто глупцами. Вероятно, они сделали наилучшее из возможного в имеющихся экономических условиях. Торговый центр пригородного типа в какой-то точке жилого массива плюс худосочная щепотка продовольственных магазинчиков — максимум, на что можно было рассчитывать. Потому что в этих проектах предусматривались либо огромные участки новой застройки, либо новая застройка в сочетании с широкомасштабным, плановым обновлением старых зданий. Какой бы то ни было существенный спектр разнообразия был заранее исключён из-за повсеместно высоких накладных расходов (причём перспективы ухудшала ещё и недостаточность первичной смеси способов использования, приводящая к неравномерному распределению клиентов по времени дня).

И даже сами эти одинокие магазинчики, будь они построены[33], вряд ли стали бы теми милыми предприятиями, какими их видели проектировщики. Чтобы покрывать высокие накладные расходы, они должны либо субсидироваться (но кем и с какой стати?), либо превращаться в стандартизованные «фабрики» с высоким оборотом покупателей.

Большие участки, застроенные в одно время, по самой сути своей неэффективны для поддержания широкого культурного, людского и делового разнообразия. Они неэффективны даже для поддержания чисто торгового разнообразия. Это можно видеть, например, в Стайвесант-Тауне в Нью-Йорке. В 1959 году, то есть более чем через десять лет после постройки массива, из 32 магазинов, чьи фасады образуют торговое «лицо» Стайвесант-Тауна, семь либо пустовали, либо использовались неэкономично (как склады или только для витринной рекламы и т. п.). То есть 22 % фасадов не работали или работали не в полную силу. В то же время на граничные улицы, где вперемешку стоят здания разного возраста, находящиеся в разном состоянии, выходили 140 магазинных фасадов, из которых пустовали или использовались неэкономично только и, или 7 %. На самом деле разница ещё больше, потому что пустые фасады на старых улицах, в отличие от фасадов жилого массива, были большей частью короткие и в линейном измерении составляли меньше 7 %. Хорошая коммерческая сторона граничной улицы — та, где смешаны дома разного возраста, хотя подавляющее большинство покупателей — жители Стайвесант-Тауна, которым приходится, чтобы попасть в магазины, переходить широкие и опасные транспортные артерии. Эту реальность признали и владельцы сетевых магазинов и супермаркетов, построившие новые здания в смешанном с точки зрения возраста городском окружении, вместо того чтобы заполнять пустые фасады Стайвесант-Тауна.

Коммерция на городских участках, застроенных зданиями одного возраста, иногда пользуется в наши дни защитой от угрозы со стороны более эффективных и быстрее реагирующих конкурентов. Эта защита, которая является не больше и не меньше, чем коммерческой монополией, считается в градостроительных кругах весьма «прогрессивным» делом. Например, проект реконструкции филадельфийского Сосайети-Хилла предусматривает использование методов зонирования по всему району для недопущения конкуренции с торговыми центрами, которые будет возводить его застройщик. Градостроители разработали также «пищевой проект» для района, согласно которому рестораны в нем имеет право открывать только одна ресторанная сеть. Больше никто со своей едой сюда не суйся! Перестраиваемый чикагский район Гайд-Парк-Кенвуд предоставляет монополию почти на всю торговлю торговому центру пригородного типа, находящемуся в собственности главного застройщика. В огромном реконструируемом Юго-западном районе Вашингтона главный застройщик также, судя по всему, искореняет любую конкуренцию с собой. Первоначальный проект предусматривал центральный торговый центр пригородного типа плюс некоторое количество наших старых знакомых — разбросанных небольших одиноких продовольственных магазинов. Но экономист торгового центра предсказал, что эти магазины могут ухудшить бизнес главного торгового центра, которому придётся нести бремя высоких накладных расходов. Чтобы его защитить, магазины исключили из проекта. Так стандартизованные монополизированные куски суррогатного города всучиваются нам под видом «спланированной торговой сети».

Монополистическое проектирование может обеспечить таким однородным в возрастном отношении начинаниям, неэффективным и застойным по самой своей сути, финансовый успех. Но оно неспособно неким мановением волшебной палочки сотворить эквивалент городского разнообразия. Неспособно оно в крупном городе и предложить замену эффективной по природе своей разновозрастной застройке с большим разбросом накладных расходов.

Возраст здания с точки зрения его полезности и привлекательности — чрезвычайно относительное понятие. В полнокровном районе большого города, кажется, нет ничего, что имеющие выбор считали бы слишком старым для использования — или для замены в конечном счёте чем-то новым. И эта полезность старых строений связана отнюдь не только с их архитектурными достоинствами и очарованием. В чикагском районе Бэк-оф-де-Ярдз ни один видавший виды, непримечательный, обветшалый и, казалось бы, отживший своё каркасный дом не рассматривают как нечто безнадёжное, не заслуживающее того, чтобы вложить в него как сбережения, так и деньги, взятые взаймы. А все потому, что, достигнув успеха, дающего возможность выбора, люди все равно из Бэк-оф-де-Ярдз не уезжают. В Гринвич-Виллидже нет почти ни одного старого здания, которым пренебрегли бы семьи из среднего класса, интересующиеся недорогим вариантом в живущем полной жизнью районе, или люди, которые ищут возможности обогатиться, занимаясь реконструкцией недвижимости. В успешных районах старые здания мало-помалу «идут в гору».

Другая крайность — Майами-Бич, где новизна рассматривается как единственное действенное средство. Там отели, построенные десять лет назад, считают старыми и отвергают в пользу других, поновей. Новизна с её поверхностным блеском благополучия — весьма скоропортящийся товар.

Многим людям и предприятиям в больших городах совершенно не нужны новые здания. В доме, где я пишу эту книгу, помещения на том же этаже занимают: оздоровительный клуб с гимнастическим залом; фирма, зарабатывающая оформлением церквей; клуб, ратующий за реформу Демократической партии; политический клуб Либеральной партии; музыкальное общество; ассоциация аккордеонистов; пенсионер, торгующий по почте парагвайским чаем мате; человек, торгующий бумагой и по совместительству занимающийся отправкой мате; стоматологическая лаборатория; студия, где учат рисовать акварелью; и мастерская бижутерии. В числе выехавших незадолго до того, как я здесь поселилась, были человек, дававший напрокат смокинги, местное отделение профсоюза и гаитянская танцевальная труппа. В новом здании таким, как мы, не нашлось бы места. И последнее, чего мы хотим, — это новое здание[34]. Чего мы хотим, как и множество нам подобных, — это старое здание в полнокровном районе, который иные из нас помогут сделать ещё полнокровнее.

Новое жилое строительство в больших городах также нельзя считать бесспорным благом. Ему сопутствуют многие минусы, и цена различных плюсов и минусов для разных людей будет разная. Некоторые, к примеру, предпочитают большую площадь за те же деньги (или такую же площадь за меньшие деньги) обеденному уголку на кухне, предназначенному для лилипутов. Некоторым хочется, чтобы сквозь стену не было слышно соседей. Этот плюс обеспечивают многие старые здания но отнюдь не новые квартиры, будь то в государственном жилом массиве, где платят по 14 долларов за комнату в месяц, или в роскошном доме с месячной квартплатой в 95 долларов за комнату[35]. Часть платы за улучшение жилищных условий некоторые охотней внесли бы собственным трудом и изобретательностью; люди при этом иной раз хотят сами решать, какие улучшения им нужны, а какие нет, вместо того чтобы им улучшали все без разбора и исключительно за деньги. В трущобах, собственными усилиями выходящих из трущобного состояния, где люди остаются, потому что сами так решили, легко увидеть, сколь многие обычные граждане разбираются в том, как с помощью цвета, света и мебели превратить глухие или мрачные помещения в приятные и полезные комнаты, слыхали о кондиционировании воздуха в спальнях и об электрических оконных вентиляторах, умеют ликвидировать ненесущие перегородки и даже превратить две маленькие квартиры в одну. Возрастная неоднородность застройки, создающая большой диапазон вкусов и стоимости жизни, очень важна как для разнообразия населения и уменьшения его текучести, так и для разнообразия коммерческих предприятий.