Оборот земель сельскохозяйственного назначения. Комментарий судебной практики - Н Мельников

В связи с тем, что на момент предъявления требования о продаже с/х земли закон субъекта РФ об обороте земель сельскохозяйственного назначения не вступил в действие, в удовлетворении иска отказано

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27 января 2004г. N Ф08-4955/2003.Комментарий

В 1992г. общество с ограниченной ответственностью и районная администрация заключили договор аренды земли сельскохозяйственного назначения с правом выкупа сроком на десять лет. По истечении предусмотренного договором срока ООО, выразило желание заключить договор аренды на новый период либо выкупить землю. Однако районная администрация заявила отказ. Не согласившись с таким решением, общество обратилось в арбитражный суд с иском об обязании администрации предоставить в собственность земельный участок. В удовлетворении требования отказано по следующим основаниям.

Принимая решение, суд сослался на ст.82 Земельного кодекса РФ, согласно которой условия предоставления сельскохозяйственных земель в собственность определяются ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". В соответствии со ст.1 данного закона приватизация с/х земли осуществляется в порядке, установленном законом субъекта РФ. На момент возникновения спорного правоотношения, закон субъекта РФ не вступил в силу, поэтому в удовлетворении иска было отказано.

Анализ комментируемого постановления показывает, общество с ограниченной ответственностью также намеревалось заключить договора аренды на новый срок, на что был получен отказ. При рассмотрении аналогичных дел следует учитывать, что если при отсутствии возражений со стороны арендодателя арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п.2 ст.621 ГК РФ). То есть, если ООО до окончания срока договора не получило официальное предупреждение о том, что администрация не желает продолжать арендные отношения, договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае можно отказаться от договора, предупредив об этом общество за три месяца (п.2 ст.610 ГК).

В соответствии со ст.621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Если администрация в течение года со дня истечения срока договора заключит договор аренды с другим лицом, общество вправе потребовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения причиненных отказом убытков (п.1 ст.621).

В рассматриваемом деле обществу после введения в действие закона субъекта об обороте земель сельскохозяйственного назначения необходимо повторно обратиться в районную администрацию с требованием о приватизации земельного участка, а в случае отказа, — предъявить иск в суд. Согласно п.2 ст.150 АПК РФ производство по делу прекращается, если имеется вступивший в законную силу судебный акт между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям. В случае обжалования повторного отказа, предмет иска (материально-правовое требование) будет другим, так как ООО потребует признать незаконным уже другой отказ. Кроме того, характер отношений между сторонами изменится, поскольку регулируется уже вступившим в силу законом субъекта об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Также следует обратиться к договору аренды, заключенному между администрацией и обществом и с учетов вышеприведенных аргументов правильно сформулировать свою позицию в суде.

До разграничения собственности на землю распоряжение участками, находящимися в государственной собственности, осуществляется органами местного самоуправления

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 1 апреля 2004г. N А06-1862-18/03.Комментарий

Администрация муниципального образования предоставила государственному унитарному предприятию в бессрочное пользование земельный участок сельскохозяйственного назначения. В связи с изменением объема производства, ГУП обратилось к главе администрации с заявлением об изъятии части выделенных земель. Ходатайство было удовлетворено и вынесено постановление, на основании которого право постоянного (бессрочного) пользования прекращено в части изъятой земли.

Государственное научное учреждение (ГНУ) Россельхозакадемии, посчитав, что муниципальное образование распорядилось федеральной собственностью и превысило свои полномочия, обратилось в суд с иском о признании постановления о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования недействительным. В удовлетворении требований отказано по следующим основаниям.

Обосновывая свою позицию, ГНУ сослалось на "Правила распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю", утвержденные Постановлением Правительства РФ от 7 августа 2002г. N 576 "О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю"[68]. По мнению заявителя, согласно этому нормативному акту уполномоченным органом по распоряжению земельными участками должно быть Министерство имущественных отношений РФ в лице его территориальных органов.

Как следовало из материалов дела, между муниципальным образованием и субъектом федерации не произошло разграничение государственной собственности на землю в соответствии с ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю"[69]. Поэтому регулирование спорного правоотношения должно осуществляться на основании п.10 ст.3 ФЗ "О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации"[70], где сказано, что распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, осуществляется органами местного самоуправления. При этом вышеуказанными правилами, утвержденными Постановлением Правительства N 576, предусмотрена лишь обязанность органа, уполномоченного распоряжаться землей, уведомить Министерство имущественных отношений РФ об отказе государственного унитарного предприятия, созданного органами государственной власти, от права постоянного (бессрочного) пользования землей.

Предъявляя требование в суд, государственное научное учреждение указало, что оспариваемым постановлением главы муниципального образования осуществлен перевод изъятых земель в другую категорию. Этот вывод не основан на законе и обстоятельствах дела. В соответствии со ст.80 Земельного кодекса РФ при добровольном отказе от земельного участка, эти земли поступают в фонд перераспределения района. При этом, как справедливо указано в комментируемом решении, категория земель — земли сельскохозяйственного назначения изменению не подлежит.

Перевод земель в другую категорию предполагает изменение правового режима земли и характера ее использования. Для изменения целевого назначения земельного участка необходимо пройти предусмотренную законом процедуру, которая установлена ФЗ от 21 декабря 2004г. N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" и осуществляется в отношении сельскохозяйственных земель исполнительным органом субъекта федерации.

В соответствии с земельным законодательством не допускается распоряжение земельным участком, принадлежащим лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 23 октября 2003г. N А64-466/02-12.Комментарий

В соответствии с постановлением администрации муниципального образования совхозу в постоянное (бессрочное) пользование был предоставлен земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 7243 га. В дальнейшем совхоз был реорганизован в государственное унитарное предприятие.

Фермерские хозяйство и ГУП заключили договор, по которым унитарное предприятие передало хозяйству в аренду 598,6 гектар земли. Посчитав договор незаконным комитет по управлению имуществом субъекта федерации, муниципальное образование и областная прокуратура обратились с иском в суд о признании договора аренды недействительным. Суды первой и апелляционной инстанций дважды рассматривали дела и в обоих случаях выносили решении о ничтожности договора. Суд кассационной инстанции судебные акты отменил и вынес решение, которым признал договоры аренды соответствующими действующему законодательству.

При признании договоров аренды недействительными суды руководствовались п.9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"[71], где указано, что для унитарных предприятий установлен принцип специальной (целевой) правоспособности. Поэтому в случае, если действия предприятия по отчуждению или предоставлению в долгосрочное пользование другим лицам закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения движимого и недвижимого имущества, непосредственно участвующего в производственном процессе, приводят к невозможности его использования по целевому назначению, соответствующие сделки являются недействительными по основаниям, предусмотренным статьей 168 ГК РФ, независимо от того, совершены ли они с согласия собственника имущества или самостоятельно предприятием.