Оборот земель сельскохозяйственного назначения. Комментарий судебной практики - Н Мельников

Действия земельного комитета были признаны законными, а обществу в удовлетворении требований отказано по следующим основаниям.

До вынесения главой муниципального образования вышеназванного постановления спорный земельный участок находился в пользовании сельскохозяйственной организации — закрытого акционерного общества. Суд неверно указал, что земля принадлежала ЗАО на праве общей долевой собственности. В соответствии со ст.66 ГК РФ имущество хозяйственных товариществ и обществ является собственностью этих юридических лиц. Видимо в рассматриваемом случае собственниками земли являются граждане, обладающие участком на праве общей долевой собственности. Следует заметить, что сам по себе факт изъятия земли не был оценен суд судом с точки зрения его соответствия действующему законодательству. В соответствии со ст.55 Земельного кодекса РФ изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд должно осуществляться по основаниям, установленным статьей 49 ЗК РФ. Принудительное отчуждение участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земли на основании решения суда (п.2 ст.55 ЗК РФ). К сожалению, в комментируемом постановлении указанный вопрос остался нерассмотренным.

При вынесении решения суд правильно указал, что предоставление земельного участка сельскохозяйственного назначения для несельскохозяйственных нужд должно осуществляться в соответствии с действующим законодательством. Согласно ст.8 ЗК РФ сельскохозяйственные земли могут быть переведены в другую категорию земель только на основании решения исполнительного органа субъекта федерации. Несоблюдение предусмотренного ст.8 ЗК порядка влечет признание соответствующего акта недействительным.

Таким образом, поскольку договор аренды спорного земельного участка был заключен с нарушением действующего законодательства, такой документ не может считаться правоустанавливающим. Это в свою очередь свидетельствует, что использование земли является незаконным. Факт отсутствия какой-либо деятельности на участке не может служить основанием для освобождения от ответственности, поскольку в данном случае определяющее правовое значение состоит в возможности использования земли.

При рассмотрении вопроса о переводе земель с/х назначения в другую категорию земель необходимо установить, имеет ли орган, принявший решение, соответствующие полномочия

Закрытое акционерное общество, имеющее в собственности земельный участок сельскохозяйственного назначения, заключило договор аренды с обществом с ограниченной ответственностью, согласно которому передало во временное пользование (аренду) часть названного участка. В процессе исполнения договора арендодатель построил на участке капитальное строение и обратился в учреждение Минюста по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с заявлением о регистрации права на возведенный объект. Получив отказ, ООО обратилось в суд с иском с требованием к учреждению юстиции осуществить государственную регистрацию права собственности на построенное здание. Суды первой и апелляционной инстанции признали позицию общества законной, а отказ в регистрации противоречащим действующей нормативной базе. Однако суд кассационной инстанции решение отменил, указав на существенные нарушения норм материального и процессуального права.

В числе прочих недочетов в судебном акте обращается внимание на следующие обстоятельства. Как следует из комментируемого решения, переданный в аренду земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения. Признавая возведение капитального строения законным, и обязывая учреждение юстиции произвести его государственную регистрацию, суд сделал вывод, что участок был переведен из сельскохозяйственной в другую категорию земель. Согласно ст.8 Земельного кодекса РФ перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию земель осуществляется на основании решения органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации. В связи с тем, что суд не исследовал вопрос о соблюдении предусмотренного порядка изменения целевого назначения земельных участков, вынесенное решения является незаконным и необоснованным.

При рассмотрении аналогичных дел необходимо иметь ввиду, что с 5 января 2005г. вступил в силу ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую", осуществляющий правовое регулирование отношений, возникающих в связи с изменением целевого назначения земель. Порядок перевода и состав представляемых документов определен в ст.2, 3 данного закона. Особенности изменения целевого назначения сельскохозяйственных земель предусмотрены ст.7 указанного закона. Более подробно том, как изменился порядок использования и перевода сельскохозяйственных земель в другую категорию по сравнению с ранее действовавшим законодательством см. комментарий к Постановлению Федерального арбитражного суда Уральского округа от 28 января 2004г. N Ф09-67/04ГК.

Поскольку собственник не давал согласия на строительство, возведенные объекты должны быть снесены, а земельные участки приведены в первоначальное состояние

Комментируемое судебное решение является продолжением спора[58], содержание которого заключалось в том, что закрытое акционерное общество передало обществу с ограниченной ответственностью в аренду земельный участок, на котором арендатор возвел капитальное строительство. Сопоставление принятых решений показывает, что действия арендатора были признаны незаконными. По настоящему делу ЗАО обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью об обязании освободить землю от объекта незаконченного строительства и привести участок в первоначальное состояние.

Рассматривая спор, суд установил, что переданный в аренду земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения. Обосновывая правомерность своих действий, ООО сослалось на ст.263 ГК РФ, согласно которой собственник земельного участка вправе разрешить другим лицам строительство на нем зданий и сооружений. Однако суд указал, что это правило действует при условии соблюдения принципа целевого назначения земельных участков. Такой вывод основан на положениях ст.78 Земельного кодекса РФ, где сказано, что земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться только для ведения сельскохозяйственного производства. Эта норма корреспондируется с правилами, предусмотренными ст.260 Гражданского кодекса РФ, согласно которой владение сельскохозяйственной землей должно осуществляться в пределах, определяемых назначением участка. Деление земель на категории предусмотрено п.1 ст.7 ЗК РФ. Обязанность собственников и иных законных владельцев использовать землю в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, а также разрешенными законодательством способами предусмотрена в пункте 1 ст.42 ЗК. При нарушении принципа целевого назначения земельный участок может быть изъят (ст.285 ГК РФ).

Материалы дела показывают, что собственник земли не давал письменного разрешения на строительство, срок действия договора аренды прекратился, участок не был выведен из земель сельскохозяйственного назначения. Эти обстоятельства послужили основанием для вынесения решения о признании требований ЗАО обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст.8 Земельного кодекса РФ отнесение земель к категориям в части с/х земель является компетенцией органов исполнительной власти субъектов РФ

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 18 февраля 2004г. N А26-3803/03-26.

Органы прокуратуры обратились в суд с иском о признании незаконным решения депутатов органа местного самоуправления, согласно которому муниципальному сельскохозяйственному учреждению (МСУ) был предоставлен земельный участок. Поводом для обращения в суд послужило то обстоятельство, что указанным решением осуществлен перевод предоставленного МСУ участка в земли сельскохозяйственного назначения. По мнению прокуратуры, это было сделано с нарушением действующего законодательства.

При рассмотрении спора установлено, что при выделении муниципальному учреждению земельного участка межевые работы не проводились. Согласно ст.3 ФЗ "О землеустройстве" проведение землеустроительных работ является обязательным в случае изъятия и предоставления земли. Таким образом, подготовка землеустроительной документации является обязательным условием, которое должно соблюдаться.