Сам себе риэлтор. Как самостоятельно провести сделку с недвижимостью - Вадим Шабалин

Для такой сложной сделки, как продажа двух квартир и покупка коттеджа на вторичном рынке, рекомендуем обратиться в компанию, находящуюся по своему положению ближе к «крупной». Обязательно выясните, есть ли в выбранном вами агентстве отдел загородной недвижимости и работает ли он по тому направлению (шоссе) и сегменту рынка (недорогие дома, но с коммуникациями), которые необходимо найти.

Хочу продать свою квартиру. Обращался в ряд агентств недвижимости, и везде мне предлагают заключить «эксклюзивный договор» и оставить документы на хранение в фирме. Стоит ли так поступать?

При заключении эксклюзивного договора (договора оказания риэлторских услуг, см. главу 2.18 второй части книги) между агентством и продавцом стороны берут на себя следующие обязательства: продавец (заказчик) предоставляет фирме исключительное (эксклюзивное) право представлять его интересы при продаже недвижимости, а агентство обязуется продать жилплощадь за оговоренную сумму и в установленный срок. Аналогичные договоры риэлторская фирма заключает с желающими совершить обмен, жильцами коммунальных квартир.

В обеспечение исполнения обязательств продавца агентство просит его передать на ответственное хранение оригиналы правоустанавливающих документов на квартиру. Существует два подвида эксклюзивных договоров: «мягкий», при заключении которого клиент может вообще передумать продавать недвижимость (но документы все равно хранятся в агентстве определенный «контрольный срок»), и «жесткий», когда продавец не может отказаться от сделки, но и агентство находит покупателя не позже указанного времени. И та и другая форма практически дает гарантию сторонам, что сделка будет совершена (продавец получит деньги, а компания – комиссионные).

Если агентство требует с вас передачу правоустанавливающих документов на хранение, то оно обязано обеспечить их полную сохранность и гарантировать, что никто из сотрудников не сможет воспользоваться вашими бумагами в корыстных целях. Для полной безопасности советуем обратиться в уполномоченный орган юстиции, осуществляющий регистрацию сделок с недвижимостью в вашем регионе (соответствующее Управление Росреестра), и написать там заявление, чтобы любые сделки с вашей недвижимостью не регистрировались по доверенности, а только при личной явке с предъявлением своего (конкретного) паспорта. Паспорт же не отдавайте работникам агентства (а также третьим лицам) ни при каких обстоятельствах! В этом случае мошенничество с вашей квартирой представляется маловероятным, даже если аферисты подберут двойника и «выпишут» на него новый документ.

Планирую приобрести квартиру путем вложения средств в строительство. Посоветуйте, как выбрать застройщика?

Инвестирование средств в долевое строительство с целью получения квартиры – весьма прибыльная, но рискованная схема (подробнее об этом – см. третью часть книги). Если вы окончательно решились на подобное мероприятие, необходимо очень взвешенно и ответственно подойти к выбору фирмы-застройщика. Руководствоваться здесь стоит следующими критериями:

1. Рекомендации друзей и знакомых.

Как уже говорилось выше, более 40 % граждан при изменении своих жилищных условий приобретают квартиры или таунхаусы в новостройках, то есть на первичном рынке. Наверняка среди ваших родственников, друзей и знакомых найдутся люди, которые успешно прошли путь от «аванса до новоселья» или сами работают в риэлторском агентстве или девелоперской компании. Их рекомендации, подкрепленные знакомством, наверняка помогут сделать правильный выбор.

2. Рекламная кампания и цены.

Если по рекомендации друзей и знакомых подходящую фирму найти не удалось (или у таковой нет вариантов в интересующем вас районе и доме), то придется внимательно просматривать рекламные предложения компаний-застройщиков и риэлторских агентств.

В основном это объявления в профильных базах данных (ЦИАН, «Собственник», АФИ); соответствующие сайты в Интернете (например, раздел «Недвижимость» списка ТОР-100 на rambler.ru), а также щиты, плакаты, растяжки и баннеры непосредственно на стройплощадках.

При подборе вариантов с рекламы, как и в любом другом деле, вредны крайности: не стоит рассматривать предложения по цене, отличающейся на 10–15 % в обе стороны от средней по данному типу дома и району. Никогда не забывайте старинные житейские принципы про сыр в мышеловке, поле чудес и дырку от бублика!

3. Количество построенных объектов.

Не стоит иметь дело с застройщиками, которые пока не возвели и не сдали ни одного жилого дома, даже если коробка здания строится! Вполне возможно, что в последний момент у организации вдруг закончатся средства, или руководство внезапно исчезнет, или с вас потребуют доплаты, – обо всем этом у нас пойдет речь в главе 1.15. При прозвоне рекламных объявлений, особенно с интересными ценовыми предложениями, сразу задавайте сотрудникам компании вопрос: «Сколько домов построено с участием вашей фирмы? Можно ли узнать их адреса?» Если менеджер будет ссылаться на коммерческую тайну или предложит: «Приезжайте, все расскажем на месте», не тратьте впустую время и про эту организацию забудьте.

4. Рекомендации жильцов построенных домов.

Узнайте в офисе компании адреса уже заселенных объектов, съездите на место и подойдите к людям, которые там живут и прошли уже весь путь от первого взноса до квартиры. Главный вопрос, который вы должны задать: «Сколько вам обещали и во что обошелся квадратный метр в реальности?» Если итоговая цифра сильно отличается от того, что было названо фирмой вашим предшественникам, то не связывайтесь с ней.

5. Происхождение и статус компании.

Постарайтесь собрать максимум информации о застройщике. Лучше иметь дело с организациями, созданными на базе бывших государственных стройуправлений и трестов или являющимися дочерними компаниями таковых. Если в рекламе фирмы сказано, что она является, например, «уполномоченной Правительства Москвы» или строит жилье на деньги крупного банка, то это ничего не значит: сейчас часто применяются подобные рекламные трюки.

В разговоре по телефону сразу поинтересуйтесь, в какой организационно-правовой форме зарегистрирована организация: ПАО (бывшее ОАО), ЗАО, ООО (эти аббревиатуры, надеемся, знакомы всем читателям), или же учредители избрали более редкие из допустимых законодательством: коммандитное товарищество (КТ), автономная некоммерческая организация (АНО) или потребительский кооператив (ПК). Как показала практика, больше всего жалоб и нареканий со стороны клиентов поступает именно в адрес КТ и ПК.

6. Одновременное строительство и продажа.

Компании, которые одновременно инвестируют, потом строят объекты и сами их продают, называются девелоперскими, что, безусловно, хорошо. Однако на разных стадиях исполнения инвестпроекта часть квартир в возводимом доме либо продается по оптовым ценам, либо передается по договорам оказания услуг на реализацию другим юридическим лицам. Разница в стоимости типового жилья, расположенного в одной секции (подъезде), может составлять 10–15 % в зависимости от того, через какую организацию оно продается. В указанном случае все-таки лучше иметь дело с фирмой, являющейся стороной инвестиционного контракта.

7. Принцип «построенных этажей».

Как показала практика, вкладывать деньги в строительство жилого дома есть смысл только тогда, когда проложены коммуникации, закончен нулевой цикл и коробка (каркас) строения уже возведена. В этом случае приблизительно 70–80 % средств на строительство уже освоено. И риск, соответственно, значительно меньше.

Не стоит иметь дело с предложениями по очень низкой цене, но сроком ввода дома в эксплуатацию через год и более (для монолитных зданий – от полутора лет), особенно если на стройплощадке работы только начались! При этом у застройщика могут быть не до конца оформлены документы (или это сделано в упрощенном порядке, особенно землеотвод). В дальнейшем, как показывает практика, по подобным объектам возникают проблемы с оформлением квартир в собственность, а также велик риск замораживания стройки или повышения цены, о чем у нас пойдет речь ниже, в главе 1.15.

8. Отношение к потенциальному клиенту.

Театр, как известно, начинается с вешалки, а репутация любой коммерческой фирмы – с отношения к клиенту. Если при первом посещении офиса компании вы столкнетесь с долгим ожиданием, безразличием сотрудников, нежеланием последних идти навстречу вашим просьбам («Не хотите – не покупайте») или, что самое худшее, откровенным обманом с предложениями: «Вносите оплату за бронирование сегодня, а то с понедельника мы повышаем цены», то сразу отказывайтесь от их услуг, какими бы выгодными ни казались цены, – представьте себе, что будет после того, когда вы действительно внесете предоплату!