Сам себе риэлтор. Как приобрести новостройку - Шабалин Вадим

Для многоквартирных домов (МКД) это чистый кирпич и вентфасад, для индивидуальных – сэндвич-панели.

Как отличить чисто кирпичный дом от кирпично-монолитного?

Обычно – по году постройки (например, в Москве «чистый кирпич» прекратили строить в 1996 году). Внешне это можно сделать и по «рисунку» стен. У кирпича-монолита снаружи видны «полоски» междуэтажных перекрытий.

Дом строительной серии П-44Т относится к панельным или кирпичным?

Конечно, к панельным. «Кирпичная» отделка в нем чисто декоративная.

Прочитал объявление: застройщик предлагает квартиры по относительно низкой цене. Но… на территории бывшей промзоны, там раньше был химзавод. Стоит ли связываться?

При реновации промзон, где раньше были опасные и вредные производства (химия, металлургия, переработка вторсырья и т. д.), застройщик обязан снять верхний слой почвы и засыпать площадку безопасным грунтом. Однако на практике, особенно в кризис, этого не делается. Так что если вы планируете там жить сами (квартира не инвестиционная и не под сдачу), то лучше с такими объектами не связываться.

Какие из городов ближнего Подмосковья на сегодняшний день считаются самыми проблемными с точки зрения транспортной доступности? Работаю в центре Москвы, но пока заработал только на жилье в пригороде, и то в ипотеку.

Своего рода «антирейтинг» таких городов на момент написания книги возглавляют Балашиха, Щелково, северная часть Реутова, Лыткарино, Дзержинский, Видное.

Во дворе наших домов началась точечная застройка двух многоэтажек. На заборе висит издевательский плакат: «Приносим извинения за неудобства». А эти извинения как-то можно материализовать? Например, пусть застройщик компенсирует нам квартплату…

Ваша мысль весьма интересна, но на практике, конечно, труднореализуема.

Рядом с домом строят крытый каток (якобы социальный объект). Проводились слушания, размещен информационный стенд. Но с двух сторон катка уже возведены явно офисные этажи. Обратились к застройщику. Были вежливо посланы (помещения якобы предназначены под мини-спортзалы). Но уже висит баннер «Аренда». Куда на них жаловаться?

В случае отказа предоставления ИРД на пристроенные этажи необходимо отправить запросы (лучше коллективные) в органы госстройнадзора (подробнее об этом в главе 5.10), а также создать общественный «резонанс»: обратиться к областному и федеральному депутатам, в профильный комитет Госдумы РФ, в приемные политических партий, а также запостить информацию в соцсетях и на форумах.

Глава 5.2. Ценовой диапазон новостроек

На какие группы (классы) делится жилье в новых домах?

Вновь вводимые в эксплуатацию многоквартирные дома, а также загородные поселки можно условно разделить по ценовому диапазону на четыре основные группы, каждая из которых ориентирована на своего покупателя – жилье эконом-, комфорт-, бизнес- и премиум-класса, включая клубный эксклюзив. Давайте остановимся на них подробнее.

1. Эконом-класс.

По фактуре дома эконом-класса представляют собой панельные здания улучшенных серий (на вторичке также используется термин «комфорт»), о которых речь шла в предыдущем подразделе. Площади квартир типовой планировки относительно невелики, но все-таки больше, чем в домах советского периода. Архитектурные решения зданий и кварталов не блещут разнообразием, инфраструктура территории ограничивается детскими площадками во дворах и магазинами шаговой доступности на первых этажах, строят такое жилье обычно в непрестижных районах массовой застройки столичных городов (для Москвы это Люберецкие поля, Московский, Щербинка, Зеленоград), а также в ближайших пригородах, включая Новую Москву. Основными покупателями недорогих квартир являются либо молодые семьи, либо приезжие из других регионов, либо люди, которым надо срочно разъехаться; кроме того, в домах эконом-класса часть квартир выделяется под муниципальное жилье (для очередников и переселенцев из ветхого фонда), так что возможно нежелательное соседство, включая и откровенных маргиналов. Что же – чудес на свете не бывает, либо дорого, но мило, либо дешево, но гнило, хотя экономичное жилье – совсем не означает плохое, просто это самый нижний ценовой диапазон из всех предложений первичного рынка.

2. Комфорт-класс.

Среди практикующих риэлторов бытует мнение, что «комфорт» – это рекламный трюк маркетологов новостроек, и от жилья эконом-класса они практически не отличаются. Однако в последние годы даже в панельном домостроении на рынок вышло несколько принципиально новых серий (ЛСР, Европа, Доммос), которые уже обеспечивают совершенно другой уровень жизни, в первую очередь за счет более продуманных планировок, интересного решения фасадов, наличия эркеров и больших летних помещений, переменной этажности секции и т. д.

Также из-за трудности реализации квартир в домах бизнес-класса (о нем немного ниже) в «верхний комфорт» перешли самые дешевые разновидности монолитных зданий (например, с наружной обкладкой пеноблоками и вентфасадом, а зачастую и штукатуркой), которые строятся не в очень престижных районах крупных городов и ближайших пригородах. Естественно, у «комфортных» комплексов предусмотрен более высокий уровень инфраструктуры: подземные паркинги, огороженная территория, озеленение, малые архитектурные формы, детские площадки и другое.

3. Бизнес-класс.

Название этого сегмента рынка новостроек говорит само за себя – такое жилье покупают представители верхнего среднего класса, имеющие ежемесячные доходы минимум 150–200 тыс. руб. на члена семьи. Типичное здание такого уровня – высотный кирпично-монолитный каркасный дом (одиночный или входящий в жилой комплекс) с повышенным уровнем комфорта (подъезды, лифты, холлы, подземный гараж), развитой придомовой инфраструктурой (ограждение, шлагбаумы, озеленение, детские площадки), а также более совершенными системами безопасности (видеонаблюдение, охрана в подъездах, правда, обычно без ограничения доступа на территорию). К тому же в этих домах уже нет бесплатного муниципального жилья, однако пока кое-где еще присутствует «доля города» – площади, выделяемые не совсем рядовым гражданам. Социальный статус и материальный достаток жильцов уже примерно однороден, и проблем с дальнейшим благоустройством и соседством обычно не возникает.

Дома бизнес-класса строят, как правило, на площадках точечной застройки (о ней подробнее речь шла выше) в любых районах крупных городов, кроме самых непрестижных, а также в удобных и дорогих местах ближайшего пригорода, включая и «зеленую зону». Главными критериями удачного местоположения являются: транспортная доступность, благоприятная экология, престижность и «история» района, хорошая окружающая инфраструктура. Конечно, квартиры в бизнес-домах существенно дороже, чем в их комфорт-собратьях, в первую очередь за счет больших площадей, а не стоимости квадратного метра, однако за излишества приходится, естественно, платить.

4. Премиум-класс.

За такое жилье иногда выдаются здания «верхнего» бизнес-класса, однако существуют три четких критерия, которые отличают Венеру Милосскую от Девушки с Веслом: во-первых, придомовая территория элитных комплексов закрыта – чужие здесь и не ездят, и не ходят; во-вторых, в нежилых этажах такого дома нет общедоступных магазинов или офисов – инфраструктура (рестораны, фитнес-центры, спортплощадки, клубы) обслуживает только жильцов и их гостей; в-третьих, в элитных комплексах нет «доли города» – все квартиры выкупаются за рыночную цену, и социальный состав публики (богатых людей с уровнем ежемесячных доходов минимум 250–300 тыс. руб. на члена семьи) однороден. Естественно, что к самому зданию предъявляются повышенные требования: индивидуальный проект дома; подземная парковка с отдельным въездом и двойным количеством машиномест; качественные коммуникации и отделка; централизованное остекление и кондиционирование и еще ряд факторов (подробнее об этом, а также об оценке подобных домов можно прочитать в других наших книгах из серии «Сделки с недвижимостью»[1]).