Анализ арбитражной практики по сделкам с недвижимостью - Наталья Пономарева

Договор аренды относится к числу возмездных, консенсуальных, двусторонне-обязывающих. Сторонами договора являются арендодатель и арендатор. Основная обязанность арендодателя состоит в передаче арендатору объекта аренды во владение и пользование или только в пользование, основные обязанности арендатора заключаются во внесении арендной платы и возврате арендованного имущества после прекращения договора аренды (ст. 606 ГК РФ).

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (ч. 1 ст. 609 ГК РФ).

Согласно ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 30 декабря 2004 г.)[11] (далее – Федеральный закон о регистрации) государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Государственная регистрация договора аренды объекта недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ч. 2 ст. 13 Федерального закона о регистрации).

По поводу регистрации договора аренды выносит свое мнение Высший Арбитражный Суд РФ в вышеназванном Обзоре практики разрешения споров, связанных с применение Федерального закона о регистрации.

Регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании ст. 26 Федерального закона о регистрации только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества, так как нормы ГК РФ не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. По мнению Высшего Арбитражного Суда РФ из ч. 3 ст. 26 Федерального закона следует, что регистрация права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией этого права, а представляет собой запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о произведенной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, на основании которого возникают права арендатора, обременяющие недвижимое имущество. Поэтому если договор аренды недвижимости не подлежит государственной регистрации, то не подлежит регистрации и обременение в виде прав арендатора, возникающее в связи с заключением и исполнением такого договора аренды (п. 6 Обзора по Федеральному Закону РФ о регистрации).

Согласно ч. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее 1 года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Следовательно, договор аренды таких объектов, заключенный на срок менее 1 года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания. Поскольку регистрация договора аренды сопряжена с известными сложностями (например, высокой платой за регистрацию), арендодатели обычно предпочитают заключать договор на срок менее года.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей. Ответчик (арендатор) иск не признал, ссылаясь на то, что договорная неустойка не подлежит применению, так как подписанный с истцом договор аренды здания согласно ч. 2 ст. 651 ГК РФ не является заключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации. Арбитражный Суд РФ отказал в удовлетворении иска.

В договоре аренды здания срок его действия был определен с 1 июня 2000 г. по 31 мая 2001 г., т. е. составлял ровно 1 год, поэтому такой договор в соответствии с вышеуказанной нормой подлежал государственной регистрации и из-за ее отсутствия не мог считаться заключенным. К примеру, если бы датой окончания договора было не 31 число, а 30 мая 2001 г., то договор считался бы заключенным, а иск, следовательно, был бы удовлетворен (п. 3 Обзора практики по аренде).

Срок договора аренды может быть определенным и неопределенным. Определенный срок должен быть установлен в договоре способами, предусмотренными ст. 130 ГК РФ (ч. 1 ст. 610 ГК РФ). Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив контрагента за 3 месяца (при аренде недвижимого имущества). Законом или договором может быть установлен и иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является правом, а не обязанностью сторон. Если ни одна из сторон не заявляет об отказе от договора, последний может длиться сколько угодно долго (ч. 2 ст. 610 ГК РФ).

В качестве иллюстрации применения данной нормы очень интересен следующий пример, приведенный Высшим Арбитражным Судом РФ в Обзоре практики по аренде.

Арендодатель обратился в суд с иском к арендатору о выселении из нежилого помещения на основании ст. 622 ГК РФ в связи с истечением срока аренды.

Решением суда первой инстанции исковое требование удовлетворено. Арендатор подал кассационную жалобу в Высший Арбитражный Суд РФ об отмене решения суда первой инстанции. Кассационная жалоба арендатора была отклонена.

В договоре аренды нежилого помещения было указано окончание срока действия договора – до начала реконструкции здания, в котором расположено сданное внаем помещение. Данное событие произошло; началась плановая реконструкция соответствующего здания.

Если в договоре аренды указано, что он действует до начала реконструкции сданного внаем объекта недвижимости, то такой договор считается заключенным на неопределенный срок и его прекращение осуществляется по правилам п. 2 ч. 2 ст. 610 ГК РФ, т. е. он может быть расторгнут любой из сторон в одностороннем порядке с предварительным предупреждением об этом другой стороны при аренде недвижимости – за 3 месяца.

Вывод суда основывался на норме ст. 190 ГК РФ, согласно которой срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, т. е. не зависит от воли и действий сторон, а начало реконструкции к числу таких событий не относится, поскольку оно зависит от воли и действий арендодателя.

В данном случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора, он мог это сделать в любое время (п. 4 Обзора практики по аренде).

Возможна ситуация, когда арендодатель, сделав арендатору предупреждение о расторжении договора в соответствии с ч. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ, обращается в суд с иском об истребовании предмета аренды до истечения установленного в упомянутой норме срока. Такой иск оставляется без рассмотрения, но по истечении требуемого срока он может быть предъявлен вновь без повторного предупреждения о расторжении договора со стороны арендодателя, так как оставление иска без рассмотрения не лишает юридической силы первоначальное предупреждение (п. 7 Обзора практики по аренде).

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Так, например, в соответствии с ч. 3 ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (в ред. от 27 февраля 2003 г.)[12] (далее – Федеральный закон о приватизации) предельный срок аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если на нем находится здание или сооружение, принадлежащее частному лицу, не может превышать 49 лет. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается (ч. 3 ст. 610 ГК РФ).

Согласно ч. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 октября 2000 г. № 3015/00 было установлено, что суд отказал в иске о расторжении договора аренды и освобождении помещения правомерно, поскольку в соответствии с ч. 2 ст. 621 ГК РФ договор аренды между арендодателем и арендатором возобновился на тех же условиях на неопределенный срок.

Арендодатель обратился в суд с иском к арендатору о расторжении договора аренды и освобождении арендатором занимаемого им помещения.