Эксперт № 16 (2014) - Эксперт Эксперт

Во-вторых, пока неясно, в каких случаях квартал оптимален. Сейчас своего рода «город кварталов» планируется в районе Коммунарки в Новой Москве, и это весьма многообещающий проект. Но при попытке внедрить один квартал в существующую застройку часть его плюсов исчезает. В частности, те, что связаны с транспортной проницаемостью.

В-третьих, первые попытки квартальной застройки в Москве выглядят весьма неоднозначно. В районе Северное Дегунино свободно расставленные дома-пластины по совету из Москомархитектуры просто разместили более четко вдоль границ участка. Панельные 17-этажки, из которых строится этот квартал, слишком велики для такого формата. Двор выглядит длинным и узким каньоном между очень высокими домами. Среду комфортной не назовешь. По принципам квартальной застройки осуществляется и проект «Микрогород в лесу» за Митином: в нем дома тоже слишком велики — примерно 14 этажей. Уже есть квартальные проекты с домами выше 20 этажей, что, конечно, дискредитирует идею.

Как один из возможных типов застройки квартал очень хорош. Но вряд ли имеет смысл считать его панацеей во всех случаях. Интересно, что на последней выставке MIPIM европейцы не показывали проекты кварталов. В идеале город должен быть собранием разных типов застройки, чтобы люди могли выбрать то, что им по душе. В конкуренции форматов могло бы родиться что-то интересное.

Реформировать систему норм или не трогать?

Создание среднеэтажной квартальной застройки сегодня почти несовместимо с российскими градостроительными и санитарными нормами. Проблема в том, что наша система норм — это просто описание, как строить советский микрорайон. Это было прогрессивно для 1960-х. Но беда в том, что система регулирования с тех пор практически не изменилась. И часто, несмотря на намерения девелопера и архитектора, после применения норм на выходе получается все то же: высокие дома с огромными пустырями между ними.

Очень «влиятельной» оказывается норма по озеленению, которая предписывает определенное количество зеленых насаждений вокруг нового жилого здания. В результате невозможно, например, создать несколько кварталов плотной застройки рядом с бульваром. Застройку Чистых прудов сегодня нельзя воспроизвести — зелень предписано равномерно размазать вокруг каждого дома.

Градостроительные нормы не позволяют создать плотную городскую среду. В нормах жестко прописываются большие расстояния от школ, детских и спортивных объектов до жилых домов. Дворы не могут быть маленькими: многоэтажные здания со всех сторон следует окружать пожарными проездами с разворотными площадками. Проезды должны идти на определенном расстоянии от стен домов, а пожарные разрывы между зданиями должны составлять 10–25 метров.

Дворы без машин — один из важных элементов жилого комплекса «Опалиха О2»

Предоставлено компанией URBAN GROUP

При знакомстве с российскими нормами возникает сильное желание разрубить этот гордиев узел одним ударом. Собрать комиссию и оперативно пересмотреть систему норм, взяв за основу европейские нормы. И с ходу отменить кажущуюся одиозной норму по инсоляции, которая описывает прямое попадание солнечных лучей в квартиры в течение нескольких часов. Напомним, что нормы по инсоляции были введены в Советском Союзе еще в 1920-е годы для борьбы со вспышками туберкулеза и профилактики рахита. В Европе ни в одной стране такой нормы нет, вместо нее есть более гибкий коэффициент естественного освещения. Но все не так просто.

Во-первых, европейские нормы выстроены в принципиально другой логике. Российские директивно приказывают делать определенным образом, а европейские описывают некоторые целевые показатели, которых должен добиться застройщик. Например, скорость эвакуации из здания при пожаре должна быть такой-то. Пути достижения этого показателя выбираются в каждом конкретном случае индивидуально. Императивный переход к европейской системе норм парализует российскую стройку и приведет к непредсказуемому результату.

Во-вторых, наши нормы завязаны на массу других факторов. Например, пожарные нормы связаны с существующими пожарными машинами. Возможен ли переход на новую технику и сколько он будет стоить? Пока таких расчетов никто не делал, такая проблема даже не ставилась.

В-третьих, есть большой риск, что поспешная либерализация системы норм приведет к ухудшению качества застройки. Так, отмена инсоляции позволит строить дома «окна в окна». Могут начаться такие эксперименты девелоперов, что депрессивные питерские дворы-колодцы покажутся раем. Надо учесть и российский климат: солнца у нас мало. Отмена инсоляции будет для властей политически проигрышным шагом, как еще одно наступление на население.

Хотя, если вдуматься, инсоляцию уже частично отменили без всякого пересмотра нормативов. Треть строящегося жилья в Москве проходит по бумагам как апартаменты. Возводя их, девелопер может не учитывать инсоляцию и не соблюдать нормы по озеленению, количеству парковочных мест, социальной инфраструктуре. Уже начато строительство высотных апартаментных комплексов с плотностью застройки, которая не снилась даже родственникам Юрия Лужкова. Результаты мы увидим через несколько лет.

Реформа норм представляется весьма сложной и из-за бедственного положения российской градостроительной науки, ситуация в которой сильно ухудшилась за двадцать лет государственного недофинансирования. А реформе норм должна предшествовать большая аналитическая работа. Впрочем, первые шаги по работе с системой градостроительного регулирования государство сделало. В феврале глава нового Минстроя Михаил Мень назначил бывшего главного архитектора Москвы Александра Кузьмина руководителем НИЦ «Строительство», который станет базовым научным институтом отрасли. И одна из задач, которая поставлена перед Кузьминым, — совершенствование всей системы градостроительного и строительного регулирования. Понятно, что эта работа, если делать ее ответственно, займет много времени.

Компактный город или «город расползающийся»?

В мире существует много моделей развития города. В последние годы в Европе доминирует концепция «компактного города», или «города коротких расстояний». Эта модель предусматривает отказ от расширения города из соображений экономии на инфраструктуре и транспортных издержках, поощряет пешеходное и велосипедное движение. В противовес этому китайские города активно растут вширь. Несмотря на то что население российских городов не растет так, как в Китае, их застройка тоже выплескивается за городскую черту.

В наиболее чистом виде борьба между этими концепциями проявилась в Перми, где бывший губернатор Олег Чиркунов заказал мастерплан голландским планировщикам из KCAP. Учитывая, что Пермь — город весьма рыхлый и вытянутый, голландцы предложили не расти вширь, а заняться территориями внутри города. Однако реализация предложений мастерплана столкнулась с сильным сопротивлением местных элит. Девелоперы, скупившие сельскохозяйственные земли вокруг города, не оставили попыток их застроить. Несколько лет продолжалась борьба, а после отставки Чиркунова градостроительная политика развернулась на 180 градусов. Новый глава Пермского края Виктор Басаргин объявил о начале массовой застройки окрестных земель. Правда, пока судьба проекта под вопросом. Расчеты показали, что для строительства нового района многоэтажек Бахаревка площадью миллион квадратных метров нужны бюджетные инвестиции в инфраструктуру в размере 15 млрд рублей. И теперь элиты расколоты: многие недовольны тем, что эти деньги будут вложены не в существующий город, а в поля.

Впрочем, расползание российских городов принципиально отличается от китайского варианта. В Китае новые районы или города-спутники нанизываются на мощные транспортные артерии. Жилье высокой плотности обычно строится около железнодорожных станций или метро. Подход TOD (transit oriented development) используется и во многих странах Европы. Согласно ему зоны около железнодорожных станций являются территориями многофункциональной плотной застройки. Если же участок находится вдали от станции, то возможно лишь малоэтажное низкоплотное строительство (car oriented development). В России выдача разрешений на строительство не коррелирует с развитием системы общественного транспорта. И поэтому до сих пор строят районы многоэтажек в полях, вдали от всякого общественного транспорта.

Жилой комплекс «Микрогород в лесу»: за счет простой работы с фасадами можно сделать жилую среду более разнообразной

Наиболее сложная ситуация в Подмосковье. Высокий спрос на жилье позволяет девелоперам строить жилье не просто вдалеке от рельсового транспорта, но и в местах с уже крайне сложной транспортной ситуацией на автодорогах. Один из примеров: огромный массив многоэтажек в районе поселка Московский на Киевском шоссе строится в месте, где уже давно наблюдается транспортный коллапс.