Заметки в инвестировании, 3-е издание - УК Арсагера
Шрифт:
Интервал:
Закладка:
22,48%
28,07%
6,0%
4,33
5 974 741
7 127 221
9 055 200
16,17%
27,05%
23,46%
7,0%
4,18
5 726 444
6 878 924
9 055 200
16,75%
31,64%
19,15%
8,0%
4,04
5 494 524
6 647 004
9 055 200
17,34%
36,23%
15,14%
9,0%
3,91
5 277 648
6 430 128
9 055 200
17,92%
40,82%
11,38%
10,0%
3,78
5 074 611
6 227 091
9 055 200
18,51%
45,42%
7,86%
11,0%
3,67
4 884 319
6 036 799
9 055 200
19,09%
50,00%
4,57%
12,0%
3,56
4 705 776
5 858 256
9 055 200
19,67%
54,57%
1,47%
12,5%
3,51
4 620 624
5 773 104
9 055 200
19,96%
56,85%
0,00%
13,0%
3,46
4 538 077
5 690 557
9 055 200
20,25%
59,13%
-1,43%
14,0%
3,36
4 380 399
5 532 879
9 055 200
20,83%
63,66%
-4,16%
15,0%
3,27
4 231 989
5 384 469
9 055 200
21,40%
68,17%
-6,73%
16,0%
3,19
4 092 162
5 244 642
9 055 200
21,97%
72,66%
-9,15%
17,0%
3,11
3 960 291
5 112 771
9 055 200
22,54%
77,11%
-11,44%
Ставка кредита
Коэффициент доступности t0
Сумма кредита, руб.
Стоимость квартиры Pt0, руб.
Стоимость квартиры Pt1, руб.
Доля первого взноса
Удорожание стоимости квартиры
Изменение стоимости квартиры Pt0
18,0%
3,03
3 835 801
4 988 281
9 055 200
23,10%
81,53%
-13,59%
19,0%
2,96
3 718 168
4 870 648
9 055 200
23,66%
85,91%
-15,63%
20,0%
2,89
3 606 910
4 759 390
9 055 200
24,21%
90,26%
-17,56%
Жирным выделена стоимость квартиры, округленно соответствующая условиям ипотечного кредита, который и определяет положение вещей в России в настоящем времени (начало 2017 года).
Напомним, что коэффициент доступности t0 является относительным показателем – соотносятся доходы граждан страны в национальной валюте с ценой на среднестатистический объект жилья в той же валюте. Приведенные расчеты показывают, почему он может быть неодинаковым в разных странах. Причина кроется в разных условиях кредита. Именно поэтому более корректным будет сравнение на основе коэффициента доступности t1. Например, при одинаковых сроках кредита:
Россия, ставка 12.5%
Германия, ставка 2%
Коэффициент доступности t0
3,51
5,05
Коэффициент доступности t1
5,5
5,5
Коэффициент доступности меняется не только из-за ставки ипотечного кредита, но и из-за срока кредита. Увеличим срок кредита и снизим долю ежемесячного платежа по кредиту.
Кредит, кол-во лет*
20
Кол-во месяцев
240
Квартира, м2*
55
Цена за метр, руб.*
105 000
Стоимость квартиры Pt0, руб.
5 775 000
Кол-во членов в семье (домохозяйстве)*
2,80
Доход члена семьи в месяц, руб.*
49 000
Годовой доход семьи, руб.
1 646 400
Коэффициент доступности t0
3,51
Доля кредитных средств*
80%
Сумма кредита
4 620 000
* - выделены входные параметры, остальные значения – расчетные.
Семья внесла первый взнос на квартиру и может обслуживать ипотечный кредит, выплачивая ежемесячно 36% своего дохода в течение 20 лет.
Доля средств от дохода на обслуживание ипотеки*
36%
Месячный платеж, руб.
49 392
Сумма выплат по ипотеке, руб.
11 854 080
Доля размера первого взноса от годового дохода*
70%
Размер первого взноса, руб.
1 152 480
Стоимость квартиры Pt1, руб.
13 006 560
Коэффициент доступности t1
7,9
* - выделены входные параметры, остальные значения – расчетные.
Ставка кредита
Коэффициент доступности t0
Сумма кредита, руб.
Стоимость квартиры Pt0, руб.
Стоимость квартиры Pt1, руб.
Доля первого взноса
Удорожание стоимости квартиры
Изменение стоимости квартиры Pt0
0,0%
7,90
11 854 080
13 006 560
13 006 560
8,86%
0,00%
128,78%
0,5%
7,55
11 279 686
12 432 166
13 006 560
9,27%
4,62%
118,68%
1,0%
7,23
10 744 605
11 897 085
13 006 560
9,69%
9,33%
109,27%
1,5%
6,92
10 245 692
11 398 172
13 006 560
10,11%
14,11%
100,49%
2,0%
6,64
9 780 082
10 932 562
13 006 560
10,54%
18,97%
92,30%
2,5%
6,38
9 345 159
10 497 639
13 006 560
10,98%
23,90%
84,65%
3,0%
6,13
8 938 538
10 091 018
13 006 560
11,42%
28,89%
77,50%
3,5%
5,90
8 558 040
9 710 520
13 006 560
11,87%
33,94%
70,81%
4,0%
5,68
8 201 671
9 354 151
13 006 560
12,32%
39,05%
64,54%
4,5%
5,48
7 867 608
9 020 088
13 006 560
12,78%
44,20%
58,66%
5,0%
5,29
7 554 183
8 706 663
13 006 560
13,24%
49,39%
53,15%
6,0%
4,94
6 983 254
8 135 734
13 006 560
14,17%
59,87%
43,11%
7,0%
4,63
6 478 109
7 630 589
13 006 560
15,10%
70,45%
34,22%
8,0%
4,36
6 029 663
7 182 143
13 006 560
16,05%
81,10%
26,33%
9,0%
4,12
5 630 237
6 782 717
13 006 560
16,99%
91,76%
19,31%
10,0%
3,90
5 273 320
6 425 800
13 006 560
17,94%
102,41%
13,03%
11,0%
3,71
4 953 375
6 105 855
13 006 560
18,87%
113,02%
7,40%
12,0%
3,53
4 665 682
5 818 162
13 006 560
19,81%
123,55%
2,34%
12,5%
3,45
4 532 646
5 685 126
13 006 560
20,27%
128,78%
-1,56%
13,0%
3,38
4 406 206
5 558 686
13 006 560
20,73%
133,99%
-2,22%
14,0%
3,23
4 171 488
5 323 968
13 006 560
21,65%
144,30%
-6,35%
15,0%
3,10
3 958 554
5 111 034
13 006 560
22,55%
154,48%
-10,10%
16,0%
2,99
3 764 841
4 917 321
13 006 560
23,44%
164,50%
-13,51%
17,0%
2,88
3 588 135
4 740 615
13 006 560
24,31%
174,36%
-16,61%
Ставка кредита
Коэффициент доступности t0
Сумма кредита, руб.
Стоимость квартиры Pt0, руб.
Стоимость квартиры Pt1, руб.
Доля первого взноса
Удорожание стоимости квартиры
Изменение стоимости квартиры Pt0
18,0%
2,78
3 426 515
4 578 995
13 006 560
25,17%
184,05%
-19,46%
19,0%
2,69
3 278 316
4 430 796
13 006 560
26,01%
193,55%
-22,06%
20,0%
2,61
3 142 085
4 294 565
13 006 560
26,84%
202,86%
-24,46%
Представим графически изменение коэффициентов доступности в зависи-мости от доли дохода на обслуживание ипотеки, сроков и ставки кредита:
