Защита прав владельцев 6 соток и другой загородной недвижимости - Марианна Власова

Марианна Валентиновна Власова

Защита прав владельцев 6 соток и другой загородной недвижимости

Введение

Посвящение в садоводы

Уже много лет самой распространенной загородной недвижимостью в России является участок в садовом товариществе, т. е. классические 6 соток с домиком или без, которые позволяют простым гражданам сажать картошку или разводить цветы и приятно проводить выходные за шашлычком и дружеской беседой на воздухе. Однако в современной России есть и другие виды частной загородной недвижимости (кроме садового участка в садовом некоммерческом товариществе): дачный участок, земля, выделенная ранее под личное подсобное хозяйство (как, например, кусок поля) или фермерское хозяйство. Каждый из этих вариантов налагает на собственника определенные обязательства. Так что кроме прав, которыми обладает собственник в силу закона, — владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению, — у него есть и бремя обязанностей, которые следует знать и исполнять.

Поскольку в недавнем советском прошлом частной собственности не существовало, те земельные участки, которые выделялись гражданам под садоводство, огородничество и дачи (т. е. под строительство) в 30–40-е, 70-е годы, не были надлежащим образом оформлены (с точки зрения современного гражданского права). Они далеко не всегда имели четкую правовую регламентацию, и было неясно, на каком праве существует тот или иной земельный участок.

По данным статистики, на сегодняшний день от 20 до 24 млн россиян все еще не оформили право собственности на свои земельные участки, частные дома и дачные домики. Процедура оформления, для которой требовалось большое количество всевозможных дорогостоящих справок, растягивалась на несколько лет. При этом механизм и порядок получения нужных документов зависели от многих факторов.

Летом 2006 года случилось эпохальное событие в жизни каждого землевладельца-дачника: была наконец-то произведена «дачная амнистия». Новый закон был принят Государственной Думой Российской Федерации 16 июня 2006 года и одобрен Советом Федерации 23 июня. Президент России В. В. Путин подписал его 3 июля 2006 года.

Так называемый Закон о дачной амнистии (Федеральный закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества») предусматривает упрощение процедуры оформления в собственность дачных домиков и земельных участков.

Теперь у всех категорий землевладельцев есть право практически бесплатно переоформить в собственность земельный участок в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, т. е. фактически государство совершило акт признания частной собственности.

Но действие этого закона намного шире, ибо он призван в первую очередь упростить порядок оформления так называемой «бытовой недвижимости». То есть речь идет не только о дачах, но и садовых участках, огородах и тех объектах, которые на этих участках построены. Сельские индивидуальные дома, коттеджное строительство в пригороде, так же как и все дополнительные постройки — сараи, гаражи, бани, — тоже подпадают под действие этого закона.

Закон направлен на то, чтобы предоставить гражданам возможность зарегистрировать по упрощенной процедуре право собственности на полученные до введения в действие Земельного и Градостроительного кодексов (до 2002 и 2005 года соответственно) на праве пожизненного наследуемого владения или бессрочного пользования земельные участки в фактически сложившихся границах, а также на возведенные там без согласования с властями постройки. Таким образом, устанавливается декларативный порядок оформления нежилых помещений, в том числе садовых домиков, дач, гаражей и бань. Для регистрации владельцу указанного имущества (ранее построенных домов и пр.) достаточно просто подать декларацию о его наличии и предъявить документы, подтверждающие право гражданина на земельный участок. В декларации описывается строение: его площадь, материал постройки, план и кадастровый номер участка. Заявитель может сделать все сам, не обращаясь к чиновникам, после этого его право собственности регистрируется. Справка из БТИ не требуется.

Иначе говоря, если у человека есть документ, подтверждающий его право собственности на землю, то переоформляется право собственности. Если участок выделялся на правах бессрочного пользования, если земля досталась по праву пожизненного наследуемого владения — также оформляется право собственности. Если земля была предоставлена так давно, что никаких документов уже не сохранилось, можно предъявить выписку из хозяйственной книги, заверенную органами местного самоуправления, что актуально при оформлении участков, выделенных в сельской местности под ведение личного подсобного хозяйства. Даже если из документа не видно, на каком основании получена земля, — оформляется право собственности. Исключение одно: аренда. Если участок предоставлялся во временное пользование на правах аренды, право собственности оформлено быть не может.

* Выписка из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок выдается в целях государственной регистрации прав на земельный участок в соответствии со статьей 25.2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в случае предоставления земельного участка гражданину для ведения личного подсобного хозяйства.

Выписка из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок выдается гражданину в двух подлинных экземплярах.

** Указывается полное наименование должности уполномоченного выдавать выписки из похозяйственной книги должностного лица органа местного самоуправления.

*** Проставляется печать органа местного самоуправления.

К вышеперечисленным документам обязательно должен прилагаться кадастровый план земельного участка. Но если право на земельный участок было ранее зарегистрировано, предоставление правоустанавливающих документов и кадастрового плана не требуется.

Плата за регистрацию земельного участка и находящейся на нем недвижимости новым Законом снижается с прежних 500 до 100 рублей.

Закон регламентирует положение тех россиян, чьи права на землю до принятия Закона находились вне правового поля (многих жителей сельской местности, владельцев приусадебных участков и частных строений) и могли быть оспорены.

NB! Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) четко закрепляет понятие «частная собственность». А такие применявшиеся ранее в отношении земельных участков неопределенные формулировки, как находящийся «в пользовании», «выделенный», сегодня не имеют четкого юридического толкования и поэтому могли быть не приняты во внимание в суде.

Благодаря новому Закону отпала необходимость решения проблемы оформления земли через суд, к чему вынуждены были прибегать многие собственники, по той или иной причине получая отказ от регистрационных органов. До сих пор установить факт владения недвижимостью, имеющий юридическое значение, многие граждане имели шанс только в суде.

Теперь по Закону признаются любые документы — решения, справки, выписки, — подтверждающие факт предоставления гражданину земельного участка, наравне с такими правоустанавливающими документами, как справка БТИ, договор купли-продажи или дарения, свидетельство о праве собственности. Кроме того, до 1 января 2010 года не требуется получать разрешение на ввод в эксплуатацию объекта индивидуального жилищного строительства, а также представлять это разрешение для инвентаризации объекта, в том числе для выдачи технического паспорта.

Если в решении о выделении земли, выданном до введения в действие Земельного кодекса, не указан вид права, то такой участок считается предоставленным гражданину на праве собственности.

При расхождении сведений о границах и площади участка в правоустанавливающих и кадастровых документах предлагается вносить в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения, указанные в кадастровых документах и полученные по результатам межевания. При этом допускается превышение фактически используемой площади участка над площадью, которая указана в документах, устанавливающих право на землю.

Процедура оформления зависит от того, что именно гражданин регистрирует в собственность. Если речь идет только о земельном участке, нужна процедура межевания. Закон требует от региональных властей установления предельно низких расценок на услугу межевания.